김광수 김광수경제연구소 소장
대한민국 부동산 시장의 미래는 수도권을 중심으로 그 마지막 버티기가 끝나가고 있으며, 일부 지방을 중심으로 마지막 불꽃을 태우고 있다고 본다. 그동안 줄곧 부동산가격이 오를 것이라고 주장해오던 언론들도 2010년부터 대세하락이라는 표현을 쓰기 시작했다.
부동산투기 거품이 붕괴되고 있다는 사실은 2008년을 전후로 부동산시장과 관련된 용어의 변화에서도 확인할 수 있다. 2001년부터 2007년까지 신도시개발, 떴다방, 뉴타운 재개발, 재건축, 행복도시, 기업도시, 혁신도시, 주상복합 초고층, 부동산투기대책, 투기단속, 분양가공개, 토지공개념, 보유세 강화 등 부동산투기와 연관된 각종 유행어들이 세간에 회자되었다.
그런데 2007년부터 상황이 급변하기 시작했다. 2007년부터 미분양주택이 폭증했으며 거래량도 급감했고 수도권에서는 가격도 하락하기 시작했다. 그로 인해 이미 2007년 말의 대선에서는 아파트가격 올리기가 여야를 막론하고 선거공약이 될 정도였다. 2007년 이후 부동산시장 안팎에서 나도는 용어들을 보면 미분양 급증, 실거래가 하락, 거래 급감, 부동산부양책, 건설사 부도, 대세하락, 하우스푸어, 부동산PF 부실, 저축은행 사태, 토지주택공사 사업축소, 경제자유구역 사업 축소, 저출산-고령화, 가계부채 급증, 공적채무 폭증 등 이전과는 완전히 달라지기 시작한 것이다. 이처럼 용어의 변화만을 보아도 이미 한국의 부동산시장은 2008년부터 거품이 꺼지기 시작하고 있다는 것을 알 수 있다.
2008년에 출범한 이명박 정부는 미분양주택 4만호 매입, 종부세 무력화, 각종 재건축규제 완화, 기준금리 인하 등 대규모 부동산부양책을 연달아 발표했다. 부동산투기 억제책으로 일관해왔던 노무현 정부가 끝난 지 불과 1년도 채 안된 사이에 이명박 정부는 부동산 부양책으로 방향을 180도 급선회한 것이다. 정권 초기부터 대대적인 부동산부양책을 펼쳐야 할 만큼 부동산시장이 악화되어 있었다는 이야기도 된다.
그러나 이런 대규모 부양책에도 불구하고 공사실적 50위권 밖의 중견 및 중소형 건설사들이 2009년부터 부도를 내기 시작한 데 이어 최근에는 50위권 이내의 상위 건설사들도 벌써 13개사나 부도를 내고 있다. 그런가 하면 작년 말에는 경제자유구역의 사업성 문제가 심각해지자 전국 6개 경제자유구역의 93개 단위지구 개발사업 중 12개를 해제한다고 발표했다. 또 2011년 3월에는 부채가 폭증하여 원리금 상환이 어려워진 토지주택공사에 대해서도 재건축 재개발사업 등 138개 사업 중 80개를 줄이기로 했다.
시간이 지남에 따라 부동산시장의 거품 붕괴는 금융권으로도 확산되고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실로 저축은행이 파산하기 시작하더니 올 초에는 8개 저축은행이 한꺼번에 영업정지를 당하는 총체적 부실을 드러내고 있다. 은행들도 2008년부터 수익성이 크게 악화되고 있다. 올 6월에는 정부마저도 부동산투기로 1000조원 가까이 늘어나 버린 가계부채를 우려하여 종합대책을 발표하기에 이르렀다. 가계의 가처분소득대비 가계부채 비율은 2010년 말 현재 155%에 달한다.
사실 한국의 부동산시장의 투기 거품은 지난 2008년에 붕괴되었다고 할 수 있다. 그것을 이명박 정부가 340조원에 이르는 천문학적인 공적채무 증발과 온갖 부동산 부양, 물가 폭등에도 불구하고 무리한 저금리 정책을 강행해 지금까지 연명시켜온 것이다.
지금도 부동산가격이 다시 오를 것이라고 생각하는 사람들이 있는가 하면 반대로 이제 거품은 꺼질 수밖에 없다고 생각하는 사람들도 있다. 적어도 수억 또는 수 십억, 수 천억원 이상을 부동산에 투자를 하는 사람들 입장에서는 예상치 못한 치명적인 위험을 피하는 것이 매우 중요하다. 그 어느 때보다도 냉철한 판단을 해야 될 때가 되었다고 본다.
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부동산투기 거품이 붕괴되고 있다는 사실은 2008년을 전후로 부동산시장과 관련된 용어의 변화에서도 확인할 수 있다. 2001년부터 2007년까지 신도시개발, 떴다방, 뉴타운 재개발, 재건축, 행복도시, 기업도시, 혁신도시, 주상복합 초고층, 부동산투기대책, 투기단속, 분양가공개, 토지공개념, 보유세 강화 등 부동산투기와 연관된 각종 유행어들이 세간에 회자되었다.
그런데 2007년부터 상황이 급변하기 시작했다. 2007년부터 미분양주택이 폭증했으며 거래량도 급감했고 수도권에서는 가격도 하락하기 시작했다. 그로 인해 이미 2007년 말의 대선에서는 아파트가격 올리기가 여야를 막론하고 선거공약이 될 정도였다. 2007년 이후 부동산시장 안팎에서 나도는 용어들을 보면 미분양 급증, 실거래가 하락, 거래 급감, 부동산부양책, 건설사 부도, 대세하락, 하우스푸어, 부동산PF 부실, 저축은행 사태, 토지주택공사 사업축소, 경제자유구역 사업 축소, 저출산-고령화, 가계부채 급증, 공적채무 폭증 등 이전과는 완전히 달라지기 시작한 것이다. 이처럼 용어의 변화만을 보아도 이미 한국의 부동산시장은 2008년부터 거품이 꺼지기 시작하고 있다는 것을 알 수 있다.
2008년에 출범한 이명박 정부는 미분양주택 4만호 매입, 종부세 무력화, 각종 재건축규제 완화, 기준금리 인하 등 대규모 부동산부양책을 연달아 발표했다. 부동산투기 억제책으로 일관해왔던 노무현 정부가 끝난 지 불과 1년도 채 안된 사이에 이명박 정부는 부동산 부양책으로 방향을 180도 급선회한 것이다. 정권 초기부터 대대적인 부동산부양책을 펼쳐야 할 만큼 부동산시장이 악화되어 있었다는 이야기도 된다.
그러나 이런 대규모 부양책에도 불구하고 공사실적 50위권 밖의 중견 및 중소형 건설사들이 2009년부터 부도를 내기 시작한 데 이어 최근에는 50위권 이내의 상위 건설사들도 벌써 13개사나 부도를 내고 있다. 그런가 하면 작년 말에는 경제자유구역의 사업성 문제가 심각해지자 전국 6개 경제자유구역의 93개 단위지구 개발사업 중 12개를 해제한다고 발표했다. 또 2011년 3월에는 부채가 폭증하여 원리금 상환이 어려워진 토지주택공사에 대해서도 재건축 재개발사업 등 138개 사업 중 80개를 줄이기로 했다.
시간이 지남에 따라 부동산시장의 거품 붕괴는 금융권으로도 확산되고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실로 저축은행이 파산하기 시작하더니 올 초에는 8개 저축은행이 한꺼번에 영업정지를 당하는 총체적 부실을 드러내고 있다. 은행들도 2008년부터 수익성이 크게 악화되고 있다. 올 6월에는 정부마저도 부동산투기로 1000조원 가까이 늘어나 버린 가계부채를 우려하여 종합대책을 발표하기에 이르렀다. 가계의 가처분소득대비 가계부채 비율은 2010년 말 현재 155%에 달한다.
사실 한국의 부동산시장의 투기 거품은 지난 2008년에 붕괴되었다고 할 수 있다. 그것을 이명박 정부가 340조원에 이르는 천문학적인 공적채무 증발과 온갖 부동산 부양, 물가 폭등에도 불구하고 무리한 저금리 정책을 강행해 지금까지 연명시켜온 것이다.
지금도 부동산가격이 다시 오를 것이라고 생각하는 사람들이 있는가 하면 반대로 이제 거품은 꺼질 수밖에 없다고 생각하는 사람들도 있다. 적어도 수억 또는 수 십억, 수 천억원 이상을 부동산에 투자를 하는 사람들 입장에서는 예상치 못한 치명적인 위험을 피하는 것이 매우 중요하다. 그 어느 때보다도 냉철한 판단을 해야 될 때가 되었다고 본다.
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