월세 이상 수익 낼지 입지·층수 등 꼼꼼히 따져야
![[부동산 Q&A] 수익형 부동산의 꽃, 상가 투자 성공하려면](http://contents.dt.co.kr/images/201606/2016061302100976036001[1].jpg "[부동산 Q&A] 수익형 부동산의 꽃, 상가 투자 성공하려면")
최근 부동산 시장에서는 안정적인 수익을 낼 수 있는 상품에 대한 논의가 한창이다. 시세차익으로 상당한 부를 안겨주던 아파트가 매력을 잃고 저금리 기조가 장기화 됨에 따라 부동산 시장의 수익창출 패러다임이 다양하게 분화되고 있기 때문이다.
이에 따라 오피스텔, 상가, 원룸텔, 고시원 등 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 모델들이 집중적으로 부각되고 있다. 이들은 적절한 입지에 자리만 잡는다면 꾸준한 수요를 기대할 수 있기 때문에 매달 일정한 수익을 올릴 수 있다는 공통점을 가진다.
다만 이들 중 성격이 다른 것이 하나 있다. 바로 상가다.
다른 모델들은 건물 자체의 입지가 중요하지만 상가를 선택할 때 건물의 입지는 1차 조건에 불과하다. 2차적으로 투자하려는 상가가 건물에서도 몇 층의 어떤 자리인가라는 세부적 요소를 고려해야 하는 것이다.
상가를 고를 때 2차적 요소까지 고려하는 이유는 명확하다. 상가의 경우 입주자나 임차인의 속성과 목적, 수익창출 형태가 기타 모델과는 다르기 때문이다.
상가에 입주하는 임차인은 대부분 자영업자로, 이들은 해당 상가를 실질적으로 점유하고 운영하며 대개는 상가 인근의 유동인구를 대상으로 수익을 올린다. 즉 오피스텔이나 원룸텔처럼 거주나 업무 때문에 임차하는 것이 아니라 직접 영업을 통한 이익 창출이 주목적이라는 것이다.
이 때문에 상가에 투자해 임대수익을 내고자 할 때는 이 같은 임차인들의 특성을 미리 고려할 필요가 있다. 임차인이 직접 영업을 통해 월세 이상의 수입을 올릴만한 여건이 되는지를 따져봐야 한다는 것이다.
상가를 분양받거나 소유권등기이전, 권리양도 등 여하한 형태의 상가 거래를 진행할 때는 계약에 앞서 해당 상가의 입지와 수익 창출력을 철저히 조사하고 분석해야 한다. 투자대상 상가가 역세상권인지 주거상권인지, 대로변에 있는지 이면도로변에 있는지, 주변 상권 성격과 거래 상가에 들어올 만한 업종이 적절히 어우러질 것인지, 몇 층인지, 상가건물 내부동선을 고려할 때 투자할 상가로의 접근이 쉬운지 등이 바로 수익창출력을 결정짓는 요소다. 나아가 이러한 상가 자체의 경쟁력을 살피는 것은 물론, 상가를 둘러싼 외부 여건도 함께 고려해야 한다. 주변에 형성된 잠재수요층의 경제력이나 생활 수준, 지역 내 커뮤니티에서 찾아낼 수 있는 상가별인지도, 같은 상가건물 내 점포들의 임대시세 등을 세심하게 따져볼 필요가 있다.
이를 통해 투자하려는 상가의 적정한 가치와 임대조건을 산출해야 한다. 예컨대 주변 상가와 동떨어진 임대시세를 책정한다거나 지역에서 그다지 관심을 갖지 않는 비인기업종의 입점을 방치한다거나 하는 식의 임대수익 안정성을 해칠 수 있는 실책을 예방하고 필요 이상의 비싼 가격으로 상가를 매입하는 악수를 두지 않으려면 이 같은 현지 조사는 필수적이다.
상가의 내적 경쟁력과 외적 환경을 종합적으로 고려할 수 있어야 비로소 적절한 투자가 가능한 것이며 제대로 된 수익을 기대할 수 있다는 것이다. 또한 이러한 조사 과정 자체가 그렇게 어려운 일도 아니기 때문에 현장을 부지런히 다니면서 신중히 투자를 결정한다면 대부분 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다. 이와 반대로 부동산이나 지인의 말만 듣고 투자를 결정하는 어리석음을 함께 경계해야 함은 물론이다.
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