직거래보다 중개업소 안전 … 확정일자 받아야
![[부동산 Q&A] 전월세 얻을 때 주의할 점은](http://contents.dt.co.kr/images/201606/2016062702101076036002[1].jpg "[부동산 Q&A] 전월세 얻을 때 주의할 점은")
최근 집주인을 가장한 전세 사기 사건이 일어나고 있다.
주로 부동산 계약이 서툰 젊은 수요층을 대상으로 사기사건이 발생하고 있다는 것이 공통점이다. 전월세 사기에 휘말리지 않으려면 부동산 계약 시 기본적인 사항을 확인해야 한다.
우선 직거래보다 안전한 중개업소를 이용해야 한다. 젊은 수요층 일부는 편리하다는 이유로 인터넷을 통한 직거래를 통해 직접 당사자끼리 계약한다. 하지만 직거래는 위험요소가 있을 수 있다.
집주인을 가장한 사람과 계약을 하는 경우도 있고 추후 퇴거할 때 하자보수에 대해 시시비비를 가리는 게 힘들어지기도 한다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤다. 이것이 바로 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해 전세계약을 해야 하는 이유다.
두 번째로 필요서류는 반드시 꼼꼼히 봐야 한다. 우선 전세계약을 하기 전 전셋집의 등기부등본을 떼어 살펴야 한다. 등기부등본은 구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 인터넷에서 쉽게 발급받을 수 있다. 등기부등본상의 집주인 명의와 전세 계약 시 계약자 명의가 같은지 살펴본 후 근저당권·가등기·압류·가압류·가처분 등 권리관계를 따져봐야 한다.
만약 근저당권 등이 등기부등본상에 설정돼 있으면 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져봐야 피해를 입지 않는다. 근저당권은 주택값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다. 하지만 주택값보다 적을 시에는 전세보증금 보전이 쉽지 않으므로 집이 아무리 마음에 들어도 과감하게 뒤돌아서야 한다. 수많은 단독주택이 다세대·다가구 주택으로 지어지면서 은행융자를 과도하게 안고 있는 경우가 많다. 만약 집주인이 근저당권을 푼다는 조건이면 집주인과 공인중개사와 상의해 신중하게 결정해야 한다.
다음으로 가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있다. 따라서 기존 소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋다. 가처분은 소유권분쟁을 생길 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말한다.
가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 돼 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다.
세 번째로 다가구 주택인 경우 현재 몇 세대가 세 들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다. 등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매와 같은 일이 발생했을 때 전세보증금을 100% 돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있다.
이런 경우는 우선 순위 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 한다. 특히 이런 경우는 집값이 하락했을 경우까지 염두에 둬야 한다.
마지막으로 전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아둬야 한다. 전입신고와 확정신고는 되도록 잔금이 완료되는 날 하는 게 좋고 해당 동사무소에 계약서를 가져가면 간단하게 할 수 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
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