NPL은 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 상환되지 않은 대출채권을 말한다. 시중은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 뒤 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데, 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 수익을 달성할 수 있다.
NPL 투자에서는 최근 대위변제 기법이 새롭게 떠오르고 있다. 이는 채무자의 채무를 대신 갚은 뒤 채권자의 지위를 획득하는 방법이다. 이 과정에서 투자자는 구상권을 얻어 이를 바탕으로 투자를 하게 된다.
대부업법 개정으로 채권양도에 의한 론세일 방법의 경우 대부법인은 가능하지만 개인은 제한돼 대위변제에 대한 관심이 고조되고 있다. 대위변제에는 '임의대위변제'와 '법정대위변제' 두 가지 방식이 있는데, 임의대위변제는 채권자와 채무자 간의 '윈-윈 전략'으로 채무자와 협의해 NPL 부실채권에 투자하는 방법이다. 이때, 채무자의 대위변제 승낙서 및 법원 서류 열람 위임장 등이 필요하며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인 보증인 자격으로 채무를 변제하는 것을 말한다.
NPL 투자는 보통 금융기관에서 시작해 경매진행, 자산관리(AMC)회사, 개인투자자, 배당금 수령 등으로 진행된다. 이때 아파트 1순위 근저당채권의 경우에는 배당금액과 매입가격의 차액을 수익으로 하는 경우가 많다.
NPL을 매입하는 방식으로는 론 세일, 채무인수, 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산 등이 있다. 가장 보편적인 방법은 론 세일 계약이고, NPL 부실채권에 대한 8가지 투자기법이 있다. 배당 조건부 사후정산의 경우 여러 함정들이 존재하기 때문에 계약 형태에 따른 정보들을 면밀히 살펴야 한다.
그러나 장점만 믿고 섣불리 투자를 했다간 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다. NPL 투자가 각광을 받으면서 이를 악용해 수익을 낼 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후, 달콤한 말로 지식이 부족한 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘고 있기 때문이다.
실제로 지난해 10월 NPL 채권 매매와 부동산 경매 투자를 미끼로 노인과 주부 등 902명에게 598억5,400만원의 투자금을 받아 가로챈 일당이 입건된 사례가 있다.
부동산학 박사이자 NPL 분야 베스트셀러 '나는 경매보다 NPL이 좋다'의 저자인 성시근 교수는 "무조건 수익을 낼 수 있다는 달콤한 말에 현혹돼 섣부른 투자를 하면 실패할 확률이 높다"며 "단순히 이론만으로 접근하기 보다는 실제 사례 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합하고 실력을 쌓는 것이 중요하다"고 설명했다.
강남에듀 평생교육원에서는 부실채권 실전투자반 42기 교육생을 모집하고 있다. 해당 교육원 관계자는 "저금리 시대에 안전하게 고수익을 달성하려는 분, 스스로의 힘으로 NPL 투자수익을 달성하고자 하는 분들에게 도움이 될 것"이라며, "수강 중이나 수강 후에도 무료 상담을 진행하고 있으며, 평생 멘토로서의 역할을 하고 있다. 선착순 20명에게는 수강료 할인 혜택이 주어진다"고 밝혔다.
해당 교육은 오는 10월 15일부터 11월 19일까지 강남역 11번 출구 인근 원담빌딩 302호에서 진행된다. 교육 시간은 매주 토요일 오후 2시부터 오후 7시까지다.
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