청약경쟁 줄고 '착한 분양가' 매물 늘어
하반기 수도권 공공택지 아파트 노려볼 만
하반기 수도권 공공택지 아파트 노려볼 만
새해 분양시장은 전형적인 계절적 비수기인 데다가 올해부터 시작되는 집단대출규제 강화로 인해 다소 주춤해지는 분위기다. 정부는 지난 1일부터 분양 공고되는 아파트의 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 여신심사 가이드라인을 적용키로 했다.
이에 따라 올해부터 잔금대출도 소득 증빙이 의무화됐으며 비거치·분할상환이 원칙적으로 적용된다. 수 분양자 입장에서는 대출받기가 더욱 까다로워지고 원금과 이자를 함께 내야 하므로 비용부담도 커진다. 여기에다가 미국 금리 인상에 따른 국내 금리 인상 움직임까지 보이고 있어 투자심리에 찬물을 끼얹고 있다.
부동산 시장의 위험이 커지는 상황에서 정부의 규제가 더해지면서 설 이후는 분양시장은 지난해의 호조세를 보이기 힘들 것이라는 전망이 많아지고 있다. 그러나 밀짚모자는 겨울에 사라고 했다. 실수요자 입장에서 봤을 때 이런 시기가 내 집 마련의 적기로 생각된다.
우선 생각해 볼 수 있는 장점은 가격 경쟁력이다. 지난해 11월 분양시장 시황이 좋았을 때 분양을 받을 경우와 다음 달 분양받는 경우를 비교해 보자. 시장의 불확실성이 높아졌기 때문에 시공사나 시행사는 착한 분양가를 매기게 되고 빨리 팔려고 할 것이다. 시장 분위기에 휩쓸리기보다는 경쟁이 없이 싼 물건을 골라잡는 게 유리하다.
최근 분양시장이 정책적인 흐름에 따라 인위적으로 억눌러졌다는 점을 감안해 볼 때 부동산시장이 냉각되면 다시 규제완화책이 나올 수 있다. 특히 하반기에 나올 가능성이 크다. 향후 미분양의 시장 리스크가 커질 수 있는 만큼 정부가 선제적으로 대응해 규제를 완화할 가능성도 있다. 부동산 시장을 억눌렀던 정부의 각종 규제가 풀리면 분양시장에는 다시 활기가 감돌 것으로 예상된다. 마지막으로 분양을 받아 내 집 마련에 나서려는 실수요자는 여전히 많다. 신규 분양에 대한 투자 붐이 일기 전에도 신규 공급이 없던 지역에서 분양되는 단지는 인기를 끌었다. 전세나 월세 세입자의 매매전환수요 및 기존 주택에 대한 교체 수요도 꾸준하다. 대외 여건이 나빠지긴 했지만 여전히 수요는 존재한다.
이 때문에 시장의 전반적인 침체보다는 잘되는 곳은 여전히 잘되고 안되는 곳은 더 안되는 시장의 양극화를 예상해 본다. 그럼 잘되는 곳은 어디일까. 지역적으로 분양 수요가 검증된 울산, 부산, 서울 그리고 수도권 공공택지 아파트를 노려볼 만하다. 특히 정부가 지난 8월 한국토지주택공사(LH) 공공택지를 축소하기로 발표하면서 공공택지 내 아파트의 가치는 더욱 올라갈 것으로 보인다.
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