따라서 상가임대차 계약 시 반드시 짚어보고 확인해야 할 사항에 대해 살펴보고자 한다. 일단 상가임대차의 경우에는 상가임대차보호법이 있어 민법에 우선 적용되고 있다는 점을 염두에 두자.
일반적으로 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인이다. 따라서 임차인은 상가건물의 소유자와 임대차계약을 체결해야 안전하다. 당사자 확인을 위해서는 부동산등기부등본과 주민등록증 및 등기권리증과 인감증명서 등으로 확인할 수 있다.
로젠법률사무소의 문건희 변호사는 "만일 대리인과 계약을 체결해야 할 경우에는 위임장과 대리인의 신분증을 확인하고 임대인과 직접 통화하여 확인해야 하며 송금은 임대인 명의 계좌로 직접 해야 한다"고 설명했다.
상가임대차 계약 작성 전후 확인할 사항 또한, 계약 전에 건축물대장 등을 발급받아 임차하려는 건물의 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 등에 대해 사전에 확인해야 하고, 등기부 또는 등기사항증명서를 열람하여 권리관계가 복잡한 상가건물은 피하는 것이 좋다.
아울러 문 변호사는 "상가임대차 계약서를 작성할 때에는 계약서에 기재해야 할 사항을 확인하고 특약사항을 기재할 필요가 없는지 검토해야 한다"면서 "임차인의 경우 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제 3자에게 대항력이 생기고, 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생기므로 확정일자를 받는 것이 중요하다"고 강조했다.
이어 "임대차계약은 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료되고, 해지권유보의 특약이 있는 등 일정한 경우에는 계약을 해지하여 임대차를 종료시킬 수 있다"고 덧붙였다.
그런데 만일 상가 건물주가 2년 후 재건축을 계획하고 있다면 어떻게 해야 할까? 문 변호사는 "이런 경우에 임대인은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 비롯하여 철거나 재건축 계획을 임차인에게 자세하게 알려줘야 한다"고 설명했다.
임차인의 권리금 회수기회 보호하지 않으면 손해배상책임
현재 상가건물임대차보호법에 의하면 환산 보증금의 액수에 상관없이 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 법정 요건에 맞춰 행사할 경우 임대차기간을 5년으로 보장하고 있다. 게다가 상가임차인에게 특별한 사정이 없는 한 권리금 회수기회 요청권도 보장한다.
또한, 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우로는 '임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때', '상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때'이다.
반면 임대인이 해지할 수 있는 경우에 대해 문 변호사는 "'임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우', '임차인의 3기분의 차임을 연체한 경우', '임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우'"라고 언급했다.
만일 임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지된다.
문건희 변호사는 "권리금은 임차보증금의 일부는 아니지만 상가건물 임대차계약이 종료되어 상가건물을 이전하는 경우에 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않으면 이에 대하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 손해를 배상할 책임이 있다"고 강조했다.
cskim@dt.co.kr
[ 저작권자 ⓒ디지털타임스, 무단 전재 및 재배포 금지 ]
