"중도금·대출이자 납입·승계 여부 따져봐야"
박상언 유엔알컨설팅 대표
박상언 유엔알컨설팅 대표
![[부동산 Q&A] 8·2 대책이후 분양권·입주권 투자 포인트](http://contents.dt.co.kr/images/201708/2017082802101276036001[1].jpg "[부동산 Q&A] 8·2 대책이후 분양권·입주권 투자 포인트")
지난 8.2 대책 발표로 확 바뀐 분양권·입주권과 관련해 알아야 할 투자 포인트로 몇 가지를 뽑아봤다.
서울과 수도권에서 우선적으로 주택담보대출이 대출원금과 이자를 함께 갚아나가는 분할상환 방식으로 바뀌었다. 대신 분할상환 대출에 우대금리를 적용하므로 대출기간을 최대한 길게 잡아야 한다. 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요 없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.
추가로 분양권을 구매하고자 할 때는 중도금과 대출금 이자 납입 여부 대출 승계 여부 확인해야 한다. 납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 이것을 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다. 중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다.
투기지역으로 지정된 지역에서는 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 신고해야 하며 분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 다운계약서를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수 있으며 추후 과태료와 함께 추징당할 수 있다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1∼3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 향후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업 계약서도 역시 불법인데 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과되며 매도자는 양도세추징은 물론 국세청세무조사 대상자로 등극된다. 양도세는 매매계약 60일 이내에 예정신고납부를 하면 10%가 감면되고 예정신고를 하지 않을 경우 이듬해 5월 소득세 확정신고를 할 때 내면 된다.
하지만 실무에서는 분양권 프리미엄이 억대로 붙을 경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래하는게 일반화되는데 이런 거래는 나중에 뒤탈이 많아 위험하다. 분양권 거래시 중개수수료를 얼마나 내야 하는지에 대해서는 알지 못하는 이가 많다. 거래할 때 워낙 큰돈이 오가다 보니 수수료쯤은 대수롭지 않게 여기기 일쑤다. 하지만 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다. 계약금 4200만원, 웃돈(프리미엄) 3000만원이 포함된 가격으로 분양가 4억2000만원짜리 전용면적 84㎡형 아파트 분양권을 7200만원에 매입한 경우를 살펴보자. 부동산 중개업소에서는 중개수수료로 190만원을 요구할 경우 위법이다. 실제로 내야 하는 중개수수료는 수십만원에 불과하다.
분양권을 살 때는 총분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 방식이 다른 셈이다. 분양가보다 가격이 떨어진 마이너스 프리미엄인 경우에는 거래금액에서 빼준다. 이처럼 미리 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있다.하지만 실무에서는 건당 300만원이나 500만원에 분양권을 거래하는 것이 다반사다. 특히 분양권 거래전 법에서 정해진 수수료를 애기했을 경우 좋은 물건을 잡지 못할수 있기 때문에 때에 따라서 웃돈을 미리 준다고 하고 매수자측으로 만들어 프리미엄을 좀 깎는게 좋은 거래법일수 있다.
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