X 주식회사가 건축한 甲 아파트에 사용검사일 전에 하자가 발생했다. 이에 甲 아파트의 입주자대표회의는 오시공·미시공 등의 하자와 사용검사일 부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 하자에 대해 X 주식회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하였고 법원은 이를 받아 들였다.
법률사무소 인성의 조일권 변호사는 "집합건물법과 주택법은 입법 목적, 하자담보책임의 내용·대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 의무자, 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있기 때문에 각각의 법에 따른 하자보수청구권과 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다"고 말했다.
이어 "집합건물법은 공동주택의 담보책임에 관하여 주택법 규정이 정하는 바에 따라, 공동주택의 사용검사일부터 담보책임기간 안에 하자가 발생한 때 담보책임을 인정하고 있다. 그러므로 그밖에 주택법에서 규정하고 있지 않은 사용검사일 전에 발생한 하자나 오 시공·미 시공 등의 하자는 담보책임기간의 제한 없이 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다"고 설명했다.
조일권 변호사는 "신축 아파트로 이사하게 된 입주자가 새 집 마련에 대한 즐거움을 누릴 여유도 없이 계속해서 하자보수 문제에 직면하게 된다면 더 이상 아파트 하자 보수팀을 통한 해결이 어려워지고 결국 시공사나 건축회사를 대상으로 법적인 하자보수책임을 물어야 한다"고 밝혔다.
그러나 다양한 이해관계인들이 얽혀 있는 아파트, 즉 집합건물을 둘러싼 하자담보책임 분쟁에 대해 입주자 개인이 법적절차를 진행하는 것은 쉬운 일이 아니다. 더구나 개인의 문제가 아니라 여러 입주자들이 같은 하자를 겪고 있다면 누가 원고가 되어 소송절차를 진행해야 하는지 결정하는 것조차 어려울 수 있다.
조 변호사는 "또한 하자보수청구권은 제척기간이 있기 때문에 만약 시기를 놓치게 되면 더욱 복잡한 절차와 많은 비용이 소모될 수 있기 때문에 구체적인 분쟁을 시작하기 전 단계부터 건설변호사를 선임해 법적절차를 진행하는 것이 유리하다"고 말했다.
이어 "하자보수 소송을 진행하기에 앞서 변호사와 함께 하자 발생이 어느 정도인지부터 면밀하게 파악하는 것이 중요하다. 이 과정에서 실제로 발생한 하자내용을 사진이나 측량자료로 남겨둔다면 법정에서 하자에 입증을 위한 객관적인 증거자료로 활용할 수 있을 것"이라 조언했다.
조 변호사는 "건축하자와 관련된 분쟁에서 주된 쟁점은 하자의 개념 및 판단, 하자담보책임기간, 주택법과 집합건물법의 적용, 손해배상청구 등이라 할 수 있다. 건축하자와 관련하여 판례는 설계도면, 주택법·집합건물법 등 관련법규를 준수하였는지 여부와 거래 관념을 통해 하자 유무를 판단하게 된다"고 말했다.
이어 "건축물 하자보수소송에서는 건축 관련 법률에 정통한 변호사를 선임해 생소하고 모호한 하자의 개념을 명확하게 정의하고, 여러 법률적인 쟁점을 검토해 손해를 적극적으로 주장·입증해야 하자보수에 대한 충분한 보상을 받을 수 있다"고 강조했다.
한편 법률사무소 인성의 조일권 변호사는 까다로운 부동산, 건설 하자보수 분쟁에서 깊은 통찰력을 발휘해 의뢰인의 소중한 권리를 지켜내고 있다. 경찰 출신 변호사로서 사실관계 분석에 능하고 실무적인 감각이 뛰어나 복잡하고 답답한 법률문제에 명쾌한 해법을 제시하고 있다.
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