전세가 하락에 역전세난 발생 우려
보증기관 전세금보증보험 가입해야
보증기관 전세금보증보험 가입해야
![[부동산 Q&A] 깡통전세 피해 막으려면?](http://contents.dt.co.kr/images/201711/2017111302101276036001[1].jpg "[부동산 Q&A] 깡통전세 피해 막으려면?")
새 정부의 잇따른 부동산 대책 여파로 매매 시장은 조정기에 접어들었지만 전세 시장은 매매수요의 전세연장, 재건축·재개발 이주와 가을철 이사 수요가 겹치면서 가격상승 조짐을 보이자 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세 우려가 커지고 있다.
4분기에만 전국적으로 입주가 시작될 전망인데 국토교통부에 따르면 10∼12월 전국에서 12만8692가구가 입주한다. 지난해 같은 기간 9만1000여 가구 대비 42.0% 늘었다. 지역별로는 수도권이 6만8976가구로 전년 동기 대비 77.4% 늘었고 지방은 전년 동기 대비 15.5% 늘어난 5만9716가구가 입주를 앞두고 있다.
이에 따라 수도권 입주물량 과다로 전세가 하락하면서 역전세난이 발행하면 전세 만기에 깡통 전세로 보증금을 반환받지 못할 수도 있다. 올 들어 전세보증금반환보증 가입자가 크게 늘어난 것도 깡통전세 우려가 커진 점이 가장 큰 요인으로 분석된다.
깡통전세는 전세가 매매의 70% 이상이거나 보증금과 담보대출의 합계가 매매의 70% 이상인 경우를 말한다. 최근 높은 전세가율(매매가 대비 전세 비율)을 레버리지로 투자했던 거의 대부분의 갭투자가 이에 해당된다. 매매가 전세보다 하락한다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수 있다.
이때 전세금 보증보험에 가입하는 것이 대안이 될 수 있다.
전세금보증보험은 집이 경매에 넘어가거나 전세 만기일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 보험 상품이다. HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증신청 가능 기간이 더 길지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액 제한이 없는 장점이 있다.
위와 같은 상황에서 임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만 재계약을 안 하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 보증보험에서 구상권을 행사하고 3개월여가 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금 반환이 되지 못했다면 집이 경매로 넘어갈 수도 있다. 이런 경우를 대비해 집주인도 전세 만기가 다가올 경우 전세보증금 반환을 위한 여유자금 융통 준비가 필요하다.
가입 조건은 전세금이 수도권 5억원 이하, 수도권 외 지역 4억원 이하인 경우다. 집주인의 동의 없이 전세기간이 1년 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다. 보증료(개인 아파트 기준)는 '보증금액×보증료율(0.128%)×기간'으로 계산한다. 전세보증금이 1억원일 경우 연간 보증료는 12만8000원이며, 3억원일 경우 38만4000원이다.
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