금리 인상폭 작아 투자수요 변동 없을듯
RTI규제 등 변수 고려 수익률 예측해야
RTI규제 등 변수 고려 수익률 예측해야
![[부동산 Q&A] 수익형부동산 시장, 위기일까 기회일까](http://contents.dt.co.kr/images/201712/2017121102101276036003[1].jpg "[부동산 Q&A] 수익형부동산 시장, 위기일까 기회일까")
올해 수익형부동산 시장이 역대 최다 거래 기록을 경신하는 등 호황세를 보인 가운데 내년 전망에 귀추가 모아진다.
최근 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과 올해 10월까지 전국에서 거래된 상업·업무용부동산은 31만17개 필지로 조사됐다. 2006년 통계 조사가 시작된 이래 거래량이 30만건을 돌파한 것은 이번이 처음이다.
최근 월별 거래추이를 보면 1월 2만3160건, 2월 2만5606건, 3월 2만8950건, 4월 2만8816건, 5월 3만1013건, 6월 3만3675건, 7월 3만6418건, 8월 3만8118건, 9월 3만5547건, 10월 2만8714건으로 상승세가 꺾인 상황이지만 예년 거래량에 비하면 아직 견고한 수준으로 볼 수 있다.
다만 내년에도 이런 상승세를 이어갈지는 미지수다. 금리인상과 대출규제 등 커다란 변수가 도사리고 있어서다.
최근 상업·업무용부동산 거래 시장이 달아오른 데 저금리 기조가 큰 역할을 했음은 분명해 보인다. 저금리로 시중 유동자금이 풍부해지고 그 자금이 안정적인 고정수익과 시세차익을 모두 노릴 수 있는 상업·업무용부동산 시장을 향한 것이다.
하지만 이제는 추세가 바뀌었다. 지난달 30일 한국은행은 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.25%포인트 올려 연 1.50%로 정했다. 금리 인상이 단행된 것은 지난 2011년 6월 이후 6년 5개월 만이다.
다만 이번 기준금리 인상이 소폭으로 이뤄진 데다 여전히 1%대 저금리 기조를 유지하는 만큼 시장을 급랭시킬 가능성은 적다. 금리에 비해 수익형부동산 수익률이 우위에 있는 한 투자수요가 쉽게 사그라들지 않을 것으로 예상된다.
또 하나의 변수는 내년 3월부터 새롭게 도입되는 이자상환비율(RTI) 규제다. RTI의 도입으로 은행은 부동산 임대업 사업자의 임대소득 대비 이자비용을 파악해 부동산임대업의 대출을 제한하게 된다. 제도의 실효성에 대해서는 지켜볼 필요가 있다. 강행 규정이 아닌 가이드라인이기 때문에 은행의 자율판단에 맡기는 현재와 큰 차이 없을 수도 있기 때문이다.
이외에 상가임대차보호법 개정도 주목할 만한 부분이다. 주요 내용은 현재 상가임대료 상한인상률 연 9%를 5%로 낮추고, 임차인의 계약갱신청구 기간은 기존 5년에서 10년으로 늘리는 것이다. 임대사업자의 수익률 악화와 직결될 수 있는 요소로 투자자들은 이를 반드시 염두에 두고 기대수익률을 예측해야 할 것이다.
그렇다면 투자자들은 매수 타이밍을 뒤로 미루는 게 좋을까. 꼭 그렇지만은 않다. 역설적으로 위기 속에서 기회를 찾는 투자자라면 내년 상반기를 노려볼 만하다. 수익률이 낮거나 공실에 처한 물건을 중심으로 급매물이나 경매물건이 증가할 가능성이 있어서다. 또 유망 신규물건의 입찰경쟁도 느슨해질 수 있어서 자금이 넉넉한 투자자에게는 오히려 호재로 작용할 수 있을 것이다.
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