일조권·개방감·용도변경 따져야
임대사업자 등록하면 세금 혜택
임대사업자 등록하면 세금 혜택
![[부동산 Q&A] 다세대 주택 선택시 주의점](http://contents.dt.co.kr/images/201801/2018010802101422813002[1].jpg "[부동산 Q&A] 다세대 주택 선택시 주의점")
다가구주택은 건물 전체가 1인 소유인 단독주택이지만 다세대주택은 가구마다 주인이 다른 공동주택이다. 다가구와 다세대를 통합해 빌라라고 통칭한다.
개별 분양하는 다세대 주택의 경우 대부분 3억원대 이하이기 때문에 잘만 고르면 월세와 시세상승이 동시에 가능해진다. 문재인 정부의 잇딴 규제 속에 부동산 틈새 상품이 될 수 있다.
다가구(다세대) 주택을 선택할 때에는 일조권과 개방감을 따져야 한다. 용도 변경도 눈여겨봐야한다. 용도 변경이 가능해지면서 아울러 임대주택 사업자 등록이 쉬워졌기 때문이다. 벽 두께며 출입문 위치, 가구 규모 등이 다세대주택으로 변경이 가능한지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 다가구주택을 다세대로 바꾸면 여러 채의 집을 구분등기할 수 있어 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 전세금을 안전하게 확보할 수 있다.
다세대주택은 구분등기가 되나 다가구주택은 그렇지 않다. 다가구주택을 구분등기하려면 먼저 다세대주택으로 용도부터 변경해야 한다. 관할 시·군·구청에 용도 변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재 사항을 다세대주택으로 바꿔야 한다.
근린상가로 리모델링 시 집을 리모델링하면 1∼2층은 카페나 음식점으로 세를 주고 위층은 살림집으로 쓰거나 원룸으로 임대해 수익을 얻을 수 있다. 주택은 시설면적 100∼150㎡당 1대의 차를 댈 수 있는 주차장을 확보해야 한다.
임대사업자로 등록하라. 사업자 등록 부분을 꼭 해야 하냐는 질문도 많은데 다가구 주택이 한 채라면 굳이 할 필요는 없다. 하지만 2주택 중 하나가 다가구(다세대가 아닌 주택)주택이라면 사업자 등록을 할 것인지 안 할 것인지 선택해야 된다. 다가구주택을 매입한 뒤 3년 내 기존 주택을 팔면 비과세가 적용되므로 이때는 안 해도 무방하다. 하지만 8.2부동산 대책으로 인한 양도세 중과세를 피하기 위해서는 종합소득세까지 잘 따져 임대사업을 해야 할지 결정할 필요가 있다. 임대사업을 위해서는 구분등기 후 주민등록등본과 임대건물의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제 혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금 부담이 훨씬 적어진다.
박상언 유앤알컨설팅대표
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