당정 '상가임대차보호법' 개선
임대인 상가 투자 위축될 수도
임대인 상가 투자 위축될 수도
당정이 22일 발표한 소상공인·자영업자 지원대책에서 공개한 상가임대차보호법 개선으로 임차인에 대한 권리 보호는 한층 강화되지만 이에 따른 부작용도 우려된다. 임대인의 재산권에 제약이 많아지면서 제도 시행 전 단기 임대료 인상 등의 부작용을 우려하는 목소리가 나온다.
부동산업계는 임대차계약 보호 대상이 되는 환산보증금이 인상될 경우 그동안 보호 대상에 놓여있지 않던 상인들의 임차환경이 개선될 것으로 기대했다. 현재 상가건물 임대차보호법을 적용받는 환산보증금 상한은 서울시가 6억1000만원, 광역시 3억9000만원이다.
정부는 상가 임대차 보호범위를 전체 상가의 95%로 확대하는 것은 전제로 서울 기준 환산보증금을 30∼50% 인상하는 방안을 검토 중이다. 이 경우 상가 임대차보호법 대상 보증금이 최소 7억9000만원에서 최대 9억1000만원까지 올라갈 전망이다.서울시 집계에 따르면 환산보증금 6억1000만원 초과 상가는 전체의 11.4%에 달한다. 상가임대차 보호 대상에 포함되면 보증금에 대한 우선변제권이 부여돼 상가가 경매 등으로 넘어갈 경우에도 상대적으로 보증금을 안전하게 지킬 수 있고, 임대료 인상도 연간 5%로 제한된다.
목이 좋고 장사가 잘되는 곳이라도 임대료 상승이 법으로 제한되는 등 혜택을 누릴 수 있는 것이다. 그러나 단기적으로 임대료가 급등할 가능성도 있다. 1989년 주택임대차보호법 개정으로 주택 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어났을 때도 전셋값은 그해에 17.5%, 이듬해에는 4개월간 20.2% 뛰는 등 평균 16.8% 폭등했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "상가임대차 보호 대상이 확대되면 임대인의 권리도 그만큼 제약을 받기 때문에 연 5%로 임대료 인상이 제한될 것에 대비해 임대인들이 제도 시행 전에 한꺼번에 임대료를 올릴 수 있다"고 말했다. 그는 중장기적으로 임대 수익률이 떨어지고, 이로 인해 상가 투자가 줄어들면서 상가 공급이 축소될 가능성도 있다고 내다봤다.
상가 임대인의 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안도 임차인에게는 안정적인 영업권이 보장된다는 점에서 환영할 만하다. 반면 임대인은 임차인을 한 번 들이면 임대료 연체, 건물 손상 등의 특별한 사유가 없는 한 임차인을 내보내기 어려워져 업종 전환 등 권리 행사에 제약이 많아진다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원도 "임대인 입장에선 재산권 행사가 어려워지면서 상가 투자가 위축될 수 있다"고 설명했다.
박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
[ 저작권자 ⓒ디지털타임스, 무단 전재 및 재배포 금지 ]
