금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 시점을 예정보다 앞당기면서 내 집 마련 계획을 세웠던 사람들의 경우 계획 수정이 불가피할 전망이다.
올해 7월부터 도입된 개인 차주별 DSR 규제에 따라, 현재 은행에서 부동산 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 6억원이 넘는 집을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득과 관계없이 1억원 초과 신용대출을 받는 경우 모두 DSR이 40%를 넘지 않아야 한다. DSR을 따질 때 마이너스통장 등 신용대출에 적용하는 상환 만기도 기존 10년에서 7년으로 3년이나 짧아졌다. 연소득이 오르지 않았다면 그만큼 마이너스통장 관련 연 원리금 산정 금액이 늘어나 추가로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어든다는 뜻이다.
26일 한 은행의 시뮬레이션(모의실험)에 따르면 연소득이 5000만원이면서 5000만원 한도의 마이너스통장(신용 한도대출)을 터놓은 A씨가 시세 7억원의 서울 아파트를 담보로 현재 주택담보대출을 신청하면 최대 2억원까지 받을 수 있다. 이때 마이너스통장 금리는 연 3.95%, 주택담보대출의 금리와 분할상환기간(원리금 균등 방식)은 연 3.47%, 30년으로 가정됐다. 담보가 '규제지역 6억원 초과' 주택에 해당하기 때문에 A씨가 5000만원의 마이너스통장을 그대로 둔 채 신용대출과 주택담보대출 원리금 상환 연간 총액을 DSR 40%, 즉 2000만원(연소득 5000만원×40%)에 맞추려면 주택담보대출을 2억원밖에 받을 수 없다는 얘기다.
26일 발표된 가계부채 대책에 따르면 같은 조건의 대출자가 내년 1월 이후 같은 담보로 주택담보대출을 신청하면 한도는 더 축소된다. 'DSR 40%' 규제에 해당하는 것은 지금이나 내년 7월이나 동일하지만 DSR 산정시 신용대출의 상환 만기가 7년에서 5년으로 더 단축되기 때문이다. 이 기준에 따라 계산하면 A씨의 마이너스통장 연 원리금 상환액은 912만원에서 1198만원으로 286만원 더 뛴다.
이 상태에서 주택담보대출의 원리금 상환액을 더한 연간 총상환 규모를 2000만원 아래로 묶으려면 가능한 주택담보대출은 최대 1억5000만원에 그친다. 같은 조건의 사람이 서울 지역 6억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받는 경우를 가정하면, DSR 규제 강화에 따른 한도 축소 폭이 더 커진다.
지금 당장 이 대출자가 은행에 주택담보대출을 신청하면 최대 2억4000만원(6억원×0.4)까지 대출을 받을 수 있다. 담보가 '규제 지역 6억원 초과 주택'에 해당하지 않아 단순히 'LTV(주택담보대출비율) 40%'만 지키면 되기 때문이다. 하지만 내년 1월부터는 개인의 총대출액(대출 신청액 포함)이 2억원을 넘으면 DSR 규제를 받기 때문에, 이 대출자가 'LTV 40%'만 생각하고 2억4000만원의 주택담보대출을 신청하면 DSR을 따져야 한다.
7년에서 5년으로 짧아진 신용대출의 상환 만기도 반영해 계산하면 이 대출자는 주택담보대출로 최대 약 1억5000만원만 빌릴 수 있다. 현재 최대 대출액인 2억4000만원과 비교하면 9000만원 정도 한도가 줄어드는 셈이다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
서울 서대문구의 부동산 중개업소에 게시된 매물 가격 안내판 앞에서 한 시민이 주변 아파트를 소개하는 안내도를 살펴보고 있다. <연합뉴스>
