산업용 건축물까지 리스크 커져
브릿지론 경색에 줄도산 우려도
브릿지론 경색에 줄도산 우려도
아파트뿐 아니라 산업용 건축물도 자금시장 경색에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 아파트에 비해 개발·공사 비용이 적어 중·소형 건설사의 주요 사업으로 꼽히던 산업용 건축물이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 어려움을 겪으면서 이를 수주한 건설사의 리스크가 커지고 있다는 우려가 나온다. 6일 상업용 부동산 빅데이터 기업 알스퀘어에 따르면 최근 인허가를 받은 물류센터의 실제 착공률은 전년 대비 약 30% 하락했다. 인허가를 받은 후 실제 착공까지 걸리는 평균 기간을 넘어 지연되는 현장이 그만큼 늘어났다는 의미로, 금융권의 PF 대출 거절, 금리와 원자재값 상승으로 인한 수익성 악화 등으로 착공에 들어가지 못하는 현장이 많아진 것으로 풀이된다.
실제 지난 10월 전국 창고 착공면적은 41만8854㎡로, 전년 동월(91만836㎡) 대비 절반 이상 줄었다. 건축허가 면적은 작년 10월 149만7411㎡, 올해 10월 220만6926㎡로 오히려 늘었지만 착공 면적은 급감했다.
전문가들은 건축허가 이후 통상 2년 안에 착공에 나서는 것을 감안했을 때 2019년과 2020년의 상업용 업무시설 인허가 면적 차이는 약 20㎡밖에 되지 않는 반면 월별 실제 착공 면적이 100% 이상 차이나는 것은 외부 요인이 크게 작용하고 있다고 분석했다. 특히 레고랜드발 자금시장 경색이 발생하기 전인 올해 상반기까지만 해도 작년보다 많은 물량이 착공에 들어간 만큼 PF 대출이 가장 큰 영향을 준 것으로 보인다.
한 중견 건설사 관계자는 "최근 몇 차례 물류센터 관련 개발논의가 이뤄졌지만, 대주를 구하지 못해 모두 무산됐다"며 "규모가 있는 개발업체가 시행하는 경우 건설사의 신용공여가 들어가지 않지만 최근 물류센터에 대한 관심이 늘어나면서 소규모 시행·건설사가 합작해 사업을 진행하는 사례도 많다"고 전했다.
물류센터 등 창고시설의 경우 아파트, 주상복합 같은 주거용 건축물에 비해 개발규모가 적어 중소형 건설사의 수주 비율이 높다. 자금력이 부족한 중소형 건설사가 계획된 수주 물량을 소화하지 못했을 때 느끼는 위기감은 대형 건설사에 비해 두세배는 높다는 것이 건설업계 관계자의 설명이다.
특히 고금리의 브릿지론(개발초기 단기 대출)을 받아 인허가와 토목공사까지 진행한 현장의 본 PF 대출이 거절될 경우 사업은 진행하지 못하고 인허가 단계에서 높은 대출금리만 부담해야 하기 때문에 소규모 건설사와 시행사, 하도급 업체의 줄도산 사례도 나올 수 있다. 이미 자금경색으로 지방 중소 건설사 2곳이 파산한 사례가 나온 만큼 이같은 현상이 본격화될 수 있다는 것이다.
올해 상반기 기준 물류센터의 평균 평당 공사비는 410만원이다. 최근 2년간 인허가 기준 건설업계의 수주잔액은 17조원에 달할 것으로 보인다. 기 수주물량에 대한 위기가 가시화되고 있지만, 정부는 최근 주거용 건축물에만 PF 대출 관련 지원을 발표했다.
진원창 알스퀘어 빅데이터분석실장은 "물류센터의 경우 금융권에서 대출을 심사할 때 주거용 건물보다도 보수적인 시각으로 바라보는 경향이 있어 자금시장 경색에 더 민감하다"며 "부동산 PF 대출이 얼어붙은 상태에서 물류센터 등 산업용 건축물은 시공사를 확보해도 신규 대출이 어렵고, 기존 브릿지론의 연장조차 불확실한 상황"이라고 전했다. 이어 "물류센터는 소규모 현장이 많아 시행사와 건설사의 자금력이 부족해 위험성도 더 크다"며 "시장을 더 주의깊게 살필 필요가 있다"고 덧붙였다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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