송경호 부연구위원 "전월세 거래량 감소·전세가격 변동성 확대"
이러한 전셋값의 상승은 연쇄적으로 주택 매매가격의 상승으로 이어진 것으로 해석된다.
한국조세재정연구원 송경호 부연구위원은 27일 발간한 '재정포럼 6월호'에서 이러한 내용의 '주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향'을 발표했다.
주택임대차보호법은 문재인 정부 2020년 7월 전월세 신고제와 함께 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방향으로 개정·시행됐다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못한다.
전월세상한제는 계약을 갱신할 때 임대료 증액의 상한을 5%로 제한하는 내용이다.
송 부연구위원은 임대차보호법 개정이 전세 가격에 미친 영향을 실증 분석한 결과, 임대차보호법 개정 이후 2020년 12월까지 신규 계약의 전셋값이 평균적으로 9∼11% 상승한 것으로 추정했다.
계약갱신청구권을 사용해 전월세상한제의 적용을 받은 재계약 매물을 포함하면, 상승률은 4∼6%로 내려갔다.
같은 기간 전월세 거래량은 평균 25% 감소했다. 임대 거래 중 전세가 차지하는 비중도 2020년 상반기 67%에서 법 개정 이후 5.58%포인트(p) 하락했다.
임대차보호법 개정안이 발의되는 시점을 기준으로 보면 발표 시점 이후 거래량 감소율은 11%로 내려갔다. 법이 실제 시행되기 이전인 2020년 6∼7월에 임대계약을 미리 하려는 유인이 작용해 거래량이 늘어난 것으로 송 부연구위원은 분석했다.
전셋값 상승은 매매 가격의 상승으로 이어졌다. 임대차보호법 개정 등 외부 충격이 발생해 전세 가격이 올라가면, 매매가격도 통계적으로 유의한 영향을 받은 것으로 분석됐다.
이에 대해 송 부연구위원은 "전셋값이 오르면 일부 임대 수요가 매매 수요로 이동해 매매 가격이 오르는 연쇄 효과가 나타날 수 있다"고 지적했다.
임대차보호법 개정은 전셋값의 변동성도 키웠다.
매매 가격의 변동이 전셋값의 변동에 미치는 영향을 전셋값의 변동성으로 보고 분석한 결과, 임대차보호법 개정 이후 변동성은 17∼21% 커졌다.
이와 관련, 송 부연구위원은 계약 기간이 장기화한 데 따라 예상되는 가격 상승분을 최초 계약 가격에 선반영해 임대 가격이 급격히 상승하는 문제가 발생했다고 지적했다.
계약 기간의 장기화로 임대가격의 변동성이 커질 가능성과 임대의 편익이 감소해 전세매물 등이 급감하는 부작용도 나타났다고 덧붙였다.
송 부연구위원은 개선 방안의 하나로 전월세상한제에 따른 임대료 상한을 시장 상황에 따라 유연하게 적용할 것을 제안했다. 또한 계약갱신청구권을 포함하는 임대계약과 포함하지 않은 임대계약으로 계약 형태를 다변화하는 방안도 제시했다. 박양수기자 yspark@dt.co.kr
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