두 펀드 마이너스지만 격차 커
상품 구성·운영 제한 등 영향
기한이익상실 연쇄 발생 '위기'
상품 구성·운영 제한 등 영향
기한이익상실 연쇄 발생 '위기'
30일 관련업계에 따르면 순자산액 10억원 이상의 해외부동산 공모펀드의 최근 1년간 수익률은 평균 마이너스(-)18.92%로 집계됐다. 반면 금융투자협회 사모펀드공시에 공개된 15개 해외부동산 사모펀드의 평균 1년 수익률은 -0.33%으로 나타났다.
또 공모펀드에서는 이달에만 한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호(한투리얼에셋운용), 이지스 글로벌 부동산 투자신탁 229호(이지스자산운용)에서 EOD이 발생한 반면 올해 EOD를 공시한 사모펀드는 하나도 없었다. 글로벌원미국부동산일반사모투자신탁1호(글로벌원자산운용)만 지난해 3월 EOD가 발생한 것을 공시했다.
업계에서는 이같은 공모와 사모펀드 수익률 차를 공개 범위와 평가방식 차이와 함께 상품 구성과 운용의 제한 때문으로 봤다. 공모펀드의 경우 공시가 의무화돼 있는 만큼 EOD 사실이나 수익률을 매번 공개해야 하지만, 사모펀드는 투자자에게만 알리면 되기 때문에 상품에 문제가 발생해도 내부에서 수습한다. 일부 손실을 본 사모펀드 기관투자자들이 운용사를 상대로 소송전에 나서면서 알려지는 경우가 있지만, 투자자나 운용사 모두 손실 사실을 외부에 알려질 경우 이미지 훼손을 우려해 쉬쉬한다는 것이다.
사모와 공모 펀드가 투자한 부동산에 대한 평가 방식도 다르다. 공모의 경우 정해진 기간마다 부동산의 가치를 평가해 수익률을 계산하는 반면, 사모펀드는 정해진 평가 기준이 없어 과거의 감정 가치를 기준으로 수익률을 계산해 최근 떨어진 부동산 가격이 반영되지 않아 상대적으로 수익률이 개선된 것처럼 보인다.
한 운용사 관계자는 "사모펀드도 현재 빌딩 가치를 반영해 수익률을 공개하면 공모펀드보다 더 떨어진 곳도 많을 것"이라며 "당국에서는 최근 가치를 반영하도록 권고하고 있지만, 수익률이 더 떨어질 것을 알고 굳이 재평가를 하는 곳은 많지 않다"고 말했다.
최초 상품 구성 단계부터 수익률 차이가 발생할 수밖에 없다는 주장도 있다. 공모의 경우 공시의무가 발생해 추가적인 업무가 발생하고, 일반 투자자의 민원과 사모펀드에 비해 엄격한 금융당국의 감독도 고려해야 하는 만큼 운용사들은 공모보다 사모펀드를 선호한다. 결국 사모펀드로 추진하다 수익성이 낮아 기관투자자들의 외면을 받은 상품이 공모로 넘어오는 경우도 있다는 것이 업계 관계자들의 설명이다.
다른 운용사 관계자는 "해외부동산 붐이 일었던 2018년 이후 투자 상품이 우후죽순 늘어나면서 기관투자자들의 자금을 모으는 것이 쉽지 않아지자 공모방식이 등장한 것"이라며 "처음부터 공모방식을 정해놓고 상품을 출시하는 경우는 많지 않다"고 말했다.
운용사가 처음 상품을 구성하고 기관투자자를 먼저 찾아 투자를 권유하지만, 운용 방식과 상품 구성 등을 문제로 투자금을 모으지 못한 경우 이를 공모로 전환한다는 것이다.
또다른 운용사 관계자는 "수익성이 좋은 상품은 기관투자자들이 먼저 채간다"며 "운용사들은 기관투자자들이 먼저 살펴보고 가치가 없다고 판단한 상품이라도 실적을 위해서는 자금을 모아야 하고, 마지막에 선택하는 방식이 공모라는 것은 업계에선 공공연한 사실"이라고 전했다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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