정부가 전세 제도를 대체하기 위해 기업형 임대주택에 대한 규제를 대폭 완화한다. 기업이 20년 이상 임대주택을 운영할 수 있도록 임대 수익을 높여주고 세제 합리화도 검토하겠다는 것이다. '부실뇌관'으로 꼽혀온 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 자기자본 비율을 높이도록 해 안전장치를 마련한다.
정부는 3일 '역동경제 로드맵'에서 이같은 내용의 부동산 대책을 발표했다. 한국토지주택공사 (LH) 등은 그동안 꾸준히 공공임대 주택을 공급해왔지만, 청년·중산층 요구에 맞는 도심지 물량이 부족하다는 한계가 있었다. 이 때문에 전세사기 위험에 노출되기 쉽고, 집값 상승 또한 부추기는 개인 간 임대가 시장의 주류를 차지해왔다.
안전하고 전문적인 민간 사업자의 등록임대는 각종 규제 탓에 운영수익 확보가 어려워 10년 의무임대를 채우고 분양 전환하는 경우가 대다수였다. 정부는 규제를 풀어 100세대 이상 임대주택을 장기간 운영하는 민간 임대사업자를 2035년까지 10만 가구 이상 육성할 계획이다.
대표적으로 등록임대 사업자가 초기 임대료를 주변 시세의 70~95%만 받도록 하는 규제와 임대료 상승률 제한 등을 완화할 방침이다. 다수 주택을 임대주택으로 운영하는데 걸림돌이 되는 취득세·종합부동산세·법인세 등도 완화를 검토한다.
양질의 임대주택 물량이 쌓이는데 긍정적으로 작용할 뿐만 아니라 미분양 해소에도 도움이 될 거란 기대가 나온다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "임대차 시장의 미스매칭을 해소하려면 기업이 시장 진입을 막는 규제를 풀어야 한다"며 "지방 미분양 주택을 기업이 매입할 수 있게 있도록 열어주는 방책도 될 것"이라고 말했다.
정부는 도심 임대주택을 대규모로 공급하기 위해 노후 공공청사를 복합 재개발한다.
오는 9월 중 복합개발 구체안을 마련하고, 사업을 추진해 2035년까지 최대 5만 가구를 공급할 계획이다. 2027년까지 270만 가구를 공급하겠다는 로드맵도 예정대로 이행한다.
주기적으로 연쇄 부실을 일으키는 부동산 PF는 올해 하반기 중으로 제도개선 방안을 마련한다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 우리나라 PF의 평균 자기자본율은 3.15%에 불과하고, 나머지는 전부 빚이다. 자기자본율이 30~40%에 달하는 미국과 일본, 네덜란드 등 선진국과 비교하면 부실 위험이 클 수밖에 없는 구조다.
부동산 PF 구조 개선을 위해 자기자본 비율에 따른 인센티브를 차등화하고, 재무적 투자자 등의 지분투자를 촉진하는 방안 등이 논의된다. PF 대출시 사업성 평가를 강화하고 PF 시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 내놓을 방침이다.최상현기자 hyun@dt.co.kr
