국토부, 공시가격 산청체계 합리화 방안 발표
文 도입 '현실화율 로드맵' 폐기하되 균형성 맞추기로
정부가 부동산 공시가격 산정에 시장 변동률을 반영키로 했다. 공시가격이 실거래가보다 높은 역전현상을 줄이고, 인위적인 공시지가 상승에 따른 세금 부담도 줄이자는 취지다. 이에 따라 문재인 정부에서 도입한 '공시가격 현실화율 로드맵'은 사실상 폐지된다.다만 공시가격 산정 방식을 바꾸려면 야당의 동의를 얻어 법을 개정해야 한다.
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '부동산 공시법' 개정안을 이달 안으로 발의할 계획이라고 12일 밝혔다.
국토부는 공시가격 산정식을 '전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)'로 제시했다. 올해 공시가격이 5억원인 아파트의 시장 변동률이 10%이라면 내년 공시가격은 5억5000만원이 되는 식이다. 5억원 아파트의 실거래가가 1년 사이 5000만원 올랐다고 해서 시장 변동률이 바로 10%가 되는 것은 아니다. 조사자가 실거래가 변동과 함께 감정평가액 변동, 자동산정모형(AVM·Automatic Valuation Model)을 종합적으로 고려해 개별 부동산의 시장 변동률을 판단하게 된다. 조사자의 주관이 개입되지 않는 시장 변동률 산정이 핵심인 셈이다.
국토부는 "조사자가 입력한 시장 변동률의 적정성을 실거래 가격, 감정평가 금액 등 객관적인 증거로 입증하도록 하겠다"고 밝혔다.
공시가격은 정부가 조사·평가해 공시하는 부동산 가격으로, 종합부동산세·재산세 등 각종 세금 부과는 물론, 건강보험료 사정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등 67개 분야의 판단 기준이 된다.
지난 2020년 문재인 정부는 60%선이던 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2035년까지 90%로 끌어올리는 로드맵을 발표했다. 시세에 현실화율을 곱한 값으로 공시가격을 산출하되 현실화율을 해마다 높여 공시가격 상승률이 시세 상승률보다 더 크게 하겠다는 것이다.
지금도 공시가격 산정 때 시세를 반영하지만, 현실화율 로드맵에 따라 시세 반영률을 매년 단계적으로 올리도록 돼 있다. 윤석열 정부는 지난해부터 현실화율을 로드맵 도입 이전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 낮춰놓고 공시가격을 산정해왔다.
그대로 두면 국민의 보유세 부담이 급격하게 늘어나기 때문에 현실화율 로드맵을 폐기해 시세 변동 이외에 공시가격을 움직이는 요소를 걷어내겠다는 게 정부 계획이다.
국토부는 현실화율이 90%로 높아지면 시세 변동이 아예 없다고 가정해도 재산세 부담이 지금보다 61% 증가한다는 조세재정연구원의 연구 결과를 제시했다.
또 아파트 등 전체 공동주택의 20%에서 시세가 떨어졌는데도 공시가격은 높아지는 역전 현상이 발생할 가능성이 있다고 밝혔다.
정부가 초점을 둔 것은 공시가격의 균형성 제고다. 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 등 지역별·유형별·가격대별로 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추는 '키 맞추기'는 이어가기로 했다. 부촌인 서울 용산구 한남동 단독주택의 시세 반영률은 40~50% 선에 그치고, 지방 저가 주택은 70~80%라 형평성에 어긋난다는 문제 제기는 로드맵 도입의 배경이 된 바 있기 때문이다.
조사자가 입력한 공시가격을 평가해 균형성 평가 기준에 어긋나는 곳은 '심층 검토지역'으로 지정한 뒤 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다. 이어 대학교수 등 외부 전문가가 재산정안을 검수해 공시가격 열람안이 확정된다.
국토부 관계자는 "합리화 방안이 시행되면 급격한 속도의 인위적 시세 반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않아 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것"이라고 밝혔다.
