고금리 시기 스타트업 시장의 투자 위축으로 인한 수요 감소, 1세대 공유 오피스 미국 위워크 파산, 임대인 위주 시장으로의 개편 등이 그 원인으로 꼽힌다.
18일 CBRE코리아에 따르면 현재 서울의 공유 오피스는 278개, 약 63만㎡ 규모다. 지역별로는 66%인 136개(34만7000㎡)가 강남업무지구(GBD)에 집중돼 있다. 이어 종로구와 중구 일대의 도심업무지구(CBD) 44개(10만9000㎡), 여의도업무지구(YBD) 36개(6만9000㎡) 등 서울 3대 업무권역에 분포했다.
센터당 평균 면적은 약 2270㎡이며, 하나의 데스크를 여러 명이 각기 다른 시간에 임시로 사용하는 핫데스크 월 평균 이용료는 28만원 수준이다.
업체별로는 패스트파이브, 스파크플러스, 위워크, 리저스, 디이그제큐티브센터, 저스트코 등 주요 6개 사업자가 국내 시장의 42%를 점유하고 있다. 시장 점유율 1위 업체는 국내 회사인 패스트 파이브이고, 스파크플러스가 그 뒤를 따른다.
서울의 공유 오피스는 2017년까지만 해도 연간 신규 출점 수가 한자릿수에 그쳤다가 2018년 14개, 2019년 18개, 2020년 14개, 2021년 21개, 2022년 15개 등 매년 두자릿수 출점 규모를 기록하며 빠르게 늘었다. 특히 코로나19로 재택근무가 늘면서 수요가 급증했다.
그러나 코로나19 종료 이후 지난해 연간 출점 수가 9개로 줄어들었으며, 올해도 2분기 현재까지 2개에 불과하다.
또한 상업 부동산 시장에서 임대인 우위 시장이 형성되면서 공유 오피스 용도의 임차인(운영사) 에 대한 선호가 낮아진 탓도 있다. 지난해 2분기 기준으로 서울 3대 업무권역의 평균 공실률은 1.8%로, 자연공실률(5%)을 밑돌고 있다. 이런 강력한 임대인 우위 시장 속에 위워크 파산 신청에 따른 불안감 증대 등 공유 오피스에 공간을 임차해줄 요인이 떨어진 것이다. 공유 오피스 계약조건인 장기계약 등도 임대인 우위 시장에서는 반가운 것이 아니었다.
임차인 입장에서도 '마스터리스' 방식 대신 위탁운영 등으로 출점 전략을 수정하면서 임대인과 임차인 간 협의가 더욱 어려워지며 출점 수도 급격히 감소했다. 또한 공유 오피스 운영사들은 3대 업무권역 외 판교와 마곡 지역 등으로 출점 지역을 확대하는 모습이다. 실제 2022년에는 3대 업무권역 외 지역에서의 출점한 공유 오피스가 5개로, 3대 업무권역 출점 개수보다 1개 더 많았다. 올해 새로 문을 연 공유 오피스 2개 중 1개도 기타 지역에 위치했다.
CBRE 관계자는 "향후 공유 오피스 시장은 위탁운영 구조를 기반으로 신규 권역으로 확장될 것으로 예상된다"며 "또한 운영업체들은 플랫폼 비즈니스를 통해 중소형 빌딩의 가치 향상 전 과정에 참여해 서비스를 제공하고, 임차 자문과 컨설팅 등으로 서비스 영역을 확대할 전망"이라고 밝혔다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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