금융위-국토부, 부동산 PF 제도 개선
안정적 자본확충 방안 및 규제 방안 마련
선진국 수준의 자기자본비율 20% 유도
땅주인 현물출자시 양도세 납부 이연
안정적 자본확충 방안 및 규제 방안 마련
선진국 수준의 자기자본비율 20% 유도
땅주인 현물출자시 양도세 납부 이연
토지주가 땅·건물을 리츠(부동산투자회사·REITs)에 현물 출자를 하면 실제 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출(브릿지론)을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다. 정부는 수도권 주요 지방자치단체내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다
금융회사가 자기자본비율이 낮은 PF사업에 대출해줄 때 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높여 PF사업의 자기자본비율 확충을 유도하기로 했다.
정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의에서 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 이 같은 부동산 PF 제도 개선안을 의결했다. 이 개선안은 연구용역(KDI)과 50여명의 전문가와 시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 마련했다.
우선 부동산 PF 산업 구조를 선진화하며, 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반을 마련하기로 했다.
현재 PF 사업 토지비 비중은 통상 20~40% 수준이다. 다만, 일부 지방은 10%이거나 서울 도심의 경우 40% 이상인 사례도 있었다. 이 같은 고금리 대출로 토지를 매입하면 대외변수에 취약할 수 밖에 없는 구조였다. 기업 및 개인이 보유한 유휴토지를 PF 사업에 출자하는 대안도 있었지만, 현물출자할 때 법인세나 양도세가 부과된다는 점이 어려움으로 꼽혔다.
정부는 향후 개선안을 적용해 PF 자기자본비율 올리고, 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지 및 건물을 주주로 참여하도록 유도할 계획이다. 관련 조세특례제한법 개정으로 리츠에 현물출자할 경우, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세와 납부이연을 적용할 방침이다.
국토부는 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다. 정부는 내년부터 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업을 진행하기로 했다.
강영수 금융위원회 금융정책과장은 "자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향 조정되며 브릿지 대출을 받지않아도 될 것으로 보인다"며 "사업비 절감을 통한 분양가 인하와 함께 유휴토지를 통해 (임대)주택, 신(新) 산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회도 확대될 것으로 기대한다"고 강조했다.
자본 확충을 지원하기 위한 인센티브 방안도 도입한다. 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률 및 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여할 예정이다. 또 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료 할인을과 자회사 소유 및 간접투자 등 다양한 방식을 통해 은행과 보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방향의 개선안도 검토하고 있다.
아울러 리스크 관리를 강화하며 PF 대출 시 20% 등 일정 PF 사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 리스크 관리 체계가 부족한 상호금융 및 여전사, 새마을금고 등 업권에 대해 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입하는 것을 구상하고 있다.
정부는 PF 대출 시 사업성 평가도 강화하며, 시행사 및 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출을 내주도록 할 계획이다. PF 사업성 평가 기준과 수수료 원칙 등 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증 및 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다.
이 밖에 PF 수수료 관행을 개선하기 위해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보 제공 절차 등을 마련하기로 했다. 부동산신탁사의 토지신탁 책임 범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리 기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화한다. 리츠를 통한 개발 및 운영이 가능한 '한국형 디벨로퍼(부동산 개발사업자)'로 육성하며, 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공한다. 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점 부여하는 방식을 도입하기로 했다.
강영수 과장은 "개선 방안이 나온 것일 뿐, 모범규준을 마련하려면 내년 상반기 또는 하반기까지는 예상해, 내년엔 시행은 어려울 것으로 보인다"며 "내년 경기 악화 전망 속 인센티브 방안이나 리스크 규제 강화에 대해 부동산 경기도 모니터링하면서 업계와 소통해 최선의 방안을 도출할 계획"이라고 말했다.
임성원기자 sone@dt.co.kr
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