[기획] 1기 선도지구 분담금, 분당 3억·일산 5억

입력: 2024-11-27 17:18 이윤희 기자

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13개 구역에 3만6000가구 선정
공공기여·임대주택 비율 늘어나
일반분양가 높은 곳만 수익 담보

드디어 1기 신도시 선도지구가 공개되며 33년 만에 재건축이 시작된다.

선도지구로 선정된 기쁨도 잠시, 각 단지들은 사업 선정을 위해 공공기여와 임대주택 비율을 늘린 탓에 사업성 약화와 추가 분담금 등에 대한 우려가 크다. 특히 조합원이 부담해야 하는 추가 분담금이 분당 등 집값이 비싼 지역이 더 적다는 지적이다.

27일 국토교통부에 따르면, 앞서 99개 구역, 15만3000가구가 1기 신도시 선도지구 공모에 나선 결과 13개 구역, 3만6000가구가 선정됐다. 가장 경쟁이 치열했던 분당에서는 샛별마을(금호·청구 등)과 양지마을(동성·라이프 등) 시범단지 2구역(우성·현대 등)은 등 1만948가구가 최종 선정돼 가장 많았다. 일산(8912가구) 물량과 더하면 거의 절반 이상을 차지한다.

일산에선 백송마을(1·2·3·5단지)와 후곡마을(3·4·10·15단지) 등 3개 구역이 재건축에 돌입한다.

기대감에 부풀었던 선도지구들에선 벌써 분담금을 둘러싼 우려가 나오고 있다. 일산과 중동, 산본 등의 단지들은 추가분담금이 분당보다 더 높게 나올 것이라는 분석이 나온다. 재건축 추진이 본격화되면 분담금 부담으로 주민 간 갈등이 발생해 합의에 오랜 시간이 소요될 수 있고, 사업이 지연될 수 있다는 우려인 것이다.

분당처럼 일반분양가를 높게 받을 수 있는 곳만 사업의 수익성을 담보할 수 있다.

이종호 홈즈부동산 대표는 "같은 평형으로 이동한다고 가정했을 때 분당의 경우 추가 분담금이 가구당 2억5000만~3억원가량이 예상되는 한편, 일산 등은 5억원 수준이 될 것"이라고 전했다. 그는 "일반분양 물량을 늘일수 있게 해줘 분담금 부담이 다소 줄어 들었다. 특히 신축 일반분양가가 20억원대까지 높아질 수 있는 분당에 비해 일산은 10억원대로 일반분양 수익이 약 2배 차이가 나기 때문에 조합원 분담금도 일산이 더 클 것"이라고 덧붙였다.

일산은 용적률에 발목을 잡힐 수 있다는 지적이 제기된다. 고양시가 설정한 일산 아파트의 재건축 기본계획 기준 용적률은 300%로, 전체 1기 신도시(분당 326%, 평촌·산본 330%, 중동 350%) 중 가장 낮다. 이에 일산 주민들은 적어도 분당 수준까지 용적률을 높여달라고 요구했지만 고양시는 공공기여 확충을 통한 용적률 혜택을 받는 방법 외에 기본 용적률을 조정하기는 어렵다는 뜻을 고수하고 있다.

선도지구에 선정되기 위해 앞다퉈 내놓기로 한 추가 공공기여도 분담금 부담을 더했다. 한 1기 신도시 정비사업 관계자는 "각 조합들이 분담금에 대해 시뮬레이션해보니 1기 신도시의 경우 용적률이 높은데다 선도지구의 경우 추가 공공기여 탓에 수익성이 거의 없는 것으로 드러났다"면서 "분당의 경우에도 기존 조합원들은 적정한 분담금으로 새 아파트를 얻는 등 이득이 있지만, 지금 진입하려면 거의 서울 아파트 신축을 살 수 있는 돈이 필요하다. 사업 속도도 2030년 입주는 어려운 일이라고 생각한다"고 말했다.게다가

재건축 초과이익환수 부담금도 더해질 가능성이 있다. 정부는 앞으로 재건축 부담금 폐지를 추진하기로 했지만 이 법을 만든 야당을 설득할 수 있을지 미지수다. 박원갑 KB국민은행 수석위원은 "정부가 용적률 등 각종 인센티브를 제공하고 특히 내년에 본격적인 기준금리 인하기에 접어들고 건축비 상승세가 진정되면 사업성이 개선될 것"이라면서도 "사업 최종 단계에서는 재건축초과이익환수제에 따른 부담금이 가장 큰 변수가 될 것"이라고 짚었다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr