2031년까지 예정된 서울 오피스 신규 공급의 대부분이 종로와 광화문 일대 도심업무권역(CBD)에 집중되며, 최대 20%가 넘는 공실률이 나타날 수 있다는 분석이 나왔다.
12일 글로벌 부동산 서비스기업 CBRE코리아가 발표한 '서울 오피스 2030'에 따르면, 서울 3대 업무권역(CBD·GBD·YBD)에TJ는 향후 7년간 총 471만㎡의 신규 공급이 예정돼 있다.
특히 약 100만㎡ 규모로 재개발 사업이 예정된 세운지구 등 CBD에만 서울 전체 공급 면적의 83%에 해당하는 389만㎡가 새로 공급된다. 기존 CBD 규모의 78%가 더 늘어나는 셈이다.
공급 완료 시 CBD는 강남업무권역(GBD)의 2배, 여의도업무권역(YBD)의 3배 규모로 확대될 전망이다.
보고서는 2030년 기준 계획된 서울 시내 모든 오피스가 공급될 경우 약 173만㎡의 공실이 발생할 것으로 예상했다. 다만 사업 지연으로 인해 예상 공급량이 40% 감소할 경우, 공실 면적은 약 50만㎡로 크게 줄어들어 공실률도 8% 미만으로 하락한다.
사업 진행 속도에 따라 서울 3대 업무 권역의 공실률은 약 4.3 ~14.9%로 예상된다. 특히 공급이 몰리는 CBD의 경우 모든 사업이 차질 없이 진행되면 최고 24%의 공실률을 나타낼 수 있다.
변수는 공사비 상승과 금융비용 증가로 인한 개발 원가 상승 문제다. 지난 2021년부터 2024년까지 비주거용 건축물 공사비가 2020년 기준 약 30% 상승했고 고금리 지속에 따른 금융 비용이 큰 폭으로 늘었다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 우량 사업장을 중심으로 선별적으로 진행되면서 일부 프로젝트의 지연 가능성은 존재하는 상황이다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "공급 과잉으로 임대인 우위시장이 약화될 가능성이 높다"면서 "특히 향후 CBD 내 공급 과잉과 프라임급(연면적 9만9000㎡이상)신축 오피스 선호에 따라 도심 회귀 현상이 나타날 것"이라고 전망했다.
