올해 오피스 거래가격 6-7% 상승 전망…공급 과잉으로 공실률은 급증세
물류센터, 공급 감소·해외자본 투자 지속‥호텔도 외인 관광객 급증에 호조
물류센터, 공급 감소·해외자본 투자 지속‥호텔도 외인 관광객 급증에 호조
오피스와 호텔은 거래가격 상승이 예상되고 물류센터는 신규 공급 감소로 수급 안정화가 기대되는 한편, 리테일(소매)은 업황 부진이 지속될 것이라는 분석이 나왔다.
15일 국내 최대 상업부동산 서비스기업 젠스타메이트가 발표한 '2025년 상업용 부동산 시장 전망' 보고서에 따르면, 서울 오피스 시장의 경우, 올해 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 예상된다. 현재 서울 오피스 평균 거래가격은 3.3㎡당 2818만원 수준을 유지하고 있으나 향후 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD) 주요 빌딩들의 거래가격은 3.3㎡당 4000만원을 상회할 것으로 전망된다. 당장 올해 신규 공급량은 적어서다.
다만 마곡과 성수 등 신규 공급 영향으로 서울 오피스 공실률은 점진적으로 상승할 것으로 보인다. 서울 오피스 공실률은 2026년 말 기준 8.7%, 2029년까지 최소 14% 이상으로 증가할 것으로 예측된다. 이에 임대료 상승률도 2024년 약 7% 수준을 정점으로 점진적인 하락세로 전환될 전망이다.
물류 부동산 시장은 올해 신규 공급이 전년(약 129만평) 대비 절반 수준으로 감소하면서 수급이 안정화될 것으로 예상된다. 작년 3분기 기준 수도권 물류센터의 공실률은 15.1%를 기록했으나, 신규 공급을 제외한 기존 물류센터들의 공실률은 7.8%로 양호한 수준을 유지하고 있다.
주목할 만한 점은 최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축된 반면, 해외 투자자들의 관심은 꾸준하다는 점이다. 해외 투자자들은 안정적인 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적인 투자를 진행하고 있다. 지난해 라살자산운용과 중동국부펀드가 경기 안성 대덕 물류센터를 매입했고 싱가포르투자청(GIC)이 경기 부천 내동 복합물류센터를, 미국계 부동산 투자사 AEW캐피털도 경기 여주 로지스허브 여주 등을 매입했다.
리테일 시장의 경우 올해도 오프라인 매출 부진이 이어지면서 하락세를 보일 것으로 예상된다. 지난 2021년 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조원 정도였으나 지속적으로 하락하며 지난 해 3분기 기준 연간 거래액이 2000억원에 그쳤다. 젠스타메이트 관계자는 "최근 시장에 나온 판매시설 대다수가 운영이 아닌 개발, 용도 변경, 리모델링 등의 목적으로 거래됐다"며 "용도 변경이 가능한 매물이 소진되면서 2023년부터는 거래량이 급감했다"고 밝혔다.
호텔 부문은 외국인 관광객 증가에 따른 실적 개선으로 인해 거래 규모가 늘어났으며 올 해도 상승세를 보일 것으로 예상된다. 지난해 10월까지 연간 누적 외국인 입국자 수는 1373만명으로 전년 대비 약 270만명이 늘어났다. 이에 따라 지나해 10월 기준 서울 호텔의 평균 객실 점유율은 85.5%로 최근 6년간 최고치를 기록했으며, 객실 평균 단가도 22만원으로 지속적인 상승세를 보이고 있다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "2025년 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만, 자산별로 희비가 엇갈릴 것"이라며 "오피스는 신규 공급 부담이, 물류센터는 공실 해소가, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다"고 말했다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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