국내 최초 '공공기여금 유동화' 도입…환승센터 등 광역기반시설 확충
이로써 시행사가 납부해야 하는 공공기여금은 축소할 수 없게 됐다.
19일 국토교통부에 따르면 국토부는 최근 공개한 '공공기여금 산정 및 운영 가이드라인'에 공공기여금 자산 유동화 실행 방안을 담았다. 사업계획이 바뀌더라도 최초 결정된 공공기여를 줄일 수 없다는 내용 또한 적시됐다.
1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 재건축 조합(사업시행자)은 준공 검사 신청 전까지 지자체에 공공기여금을 납부해야 한다. 입주 전 부족한 기반시설을 미리 확보하겠다는 취지에서다. 기존에는 준공 후 공공기여금을 내다 보니 기반시설이 지어지는 시기가 늦어졌다.
이 시차를 줄이기 위한 것이 '공공기여금 유동화'다. 1기 신도시에 도입되면 국내 첫 사례가 된다.
지자체는 '공공기여금 채권'을 유동화전문회사(SPC)에 매각하고, SPC는 이를 기초로 자산유동화증권(ABS)을 발행한 뒤 투자자에게 매각해 현금을 조달하게 된다. 재건축 단지 준공검사 신청을 앞두고 조합이 공공기여금을 납부하면 이 돈으로 유동화증권 발행 대금을 상환한다.
지자체가 지방채를 발행해 기반시설 설치 자금을 마련하는 방법도 있다.
그러나 국토부는 지방채 발행액이 지자체의 부채로 잡히는 데다, 지자체별로 재정 여건에 따라 발행 가능 액수가 제한돼 자금 조달력이 떨어질 것으로 보고 있다. 2023년 이후 지방채 발행 규모가 가장 큰 사례는 서울시의 4609억원(2023년 11월 발행·표면이율 연 4.26%)인데, 주택도시보증공사(HUG) 보증이 제공되지 않는 지방채 발행을 통해 기반시설 설치 재원을 확보하는 것은 현실적으로 어렵다는 판단이다.
국토부는 "유동화증권은 장래 채권을 담보로 발행되기 때문에 지자체 재정 여건과 무관하게 자금 조달이 가능하고, 대규모로 재원을 확보할 수 있다"고 설명했다.
재건축 단지 공공기여금은 사업시행계획인가 때 확정되기 때문에 공공기여금 유동화의 첫 사례는 1기 신도시 선도지구에서 내년 말께 나올 수 있다. 국토부는 특별정비구역당 1000억원 내외의 자금 조달이 가능할 것으로 예상한다.
1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 토지, 임대주택뿐 아니라 기반시설, 현금, 분양주택 등 다양한 방식의 공공기여가 가능하다.
여러 방식 중 현금 기부채납이 채택돼야 자산 유동화를 할 수 있는데, 서울시의 경우 2017년부터 재건축·재개발조합이 현금 기부채납을 할 수 있도록 했으나 활기를 띠지 않고 있는 것이 현실이다. 지자체 입장에선 대지 지분이 포함된 건축물이나 토지로 공공기여를 받는 것이 추후 땅값 상승을 고려했을 때 유리하기 때문이다. 서울시는 기반시설·공공시설이 충분한 경우에만 현금 기부채납을 받고 있다.
국토부 관계자는 "1기 신도시의 경우 기반시설을 전반적으로 갖추고 있기 때문에 일반 재건축·재개발 구역과 상황이 다르다"며 "현금 기부채납이 많아질 것으로 본다"고 말했다.
상하수도, 광역도로 등 1기 신도시에 필요한 광역 기반시설은 특정 재건축 구역 내에서 토지를 공공기여받는 것으로는 설치하기가 어렵다.
지자체가 도시 전반의 기능을 강화할 수 있는 공공시설을 확충하기 위해 현금 기부채납을 선호할 수 있고, 조합은 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위해 토지보다는 현금 기부채납을 원할 수 있다는 것이다.
관건은 공공기여금 채권에 투자할 투자자를 끌어들일 수 있을지 여부다. 투자자를 유치하기 위해 수익성을 고려하다 보면 정작 필요한 기반시설을 공급하지 못하는 것 아니냐는 우려도 나온다.
전문 인력이 없는 지자체가 복잡한 유동화 금융기법에 어려움을 느낄 수 있다는 점도 극복해야 할 과제다. 국토부는 HUG가 공공기여금 유동화 전 과정을 지원하는 프로그램을 만들 계획이다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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