'부동산PF 제도개선' 후속 조치
금융위원회와 금융감독원은 부동산신탁사의 토지신탁 사업 내실화를 위해 이 같은 내용을 담은 '금융투자업규정' 개정안의 규정변경예고를 실시한다고 20일 밝혔다.
지난해 11월 발표한 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선방안'의 후속조치로 마련된 이번 개정안에는 NCR 산정기준 정교화, 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 도입 등의 내용이 담겼다.
부동산 활황기 당시 부동산신탁사가 토지신탁을 적극적으로 수주하며 규모가 빠르게 확대됐고, 신탁사 재무구조에서 토지신탁이 차지하는 비중도 높아지고 있다. 최근에는 토지신탁 중 책준형 사업 리스크에 대한 우려가 지속적으로 젝되며 내실 있는 토지신탁 사업을 위한 제도정비가 필요한 상황이었다.
토지신탁 사업에는 신탁사의 신탁계정대가 투입되거나 신탁사의 책준 의무 부담으로 사업장의 분양률 등에 따라 재무유건과 유동성에 영향을 미칠 수 있다. 신탁사의 건전성은 토지신탁 사업 진행에 영향을 미쳐 대주단과 시공사, 수분양자 등에 연쇄적으로 영향을 미친다.
이에 금융당국은 이번 개정안을 통해 현재 관리형 토지신탁에만 적용되는 책준의무에 따른 NCR 위험액 산정을 유형에 상관없이 책준의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대했다. 실질적으로 동일한 계약이지만 서로 다른 기준이 적용되고 있던 미비점을 보완한 조치다.
NCR 산정 시 시행사와 시공사, 신탁사의 신용리스크 관련 산정기준도 현실에 맞춰 조정했다. 그간 획일적인 기준이 적용돼 시장 변동을 제대로 반영하지 못했던 문제점을 개선하는 취지다.
NCR은 시장위험액, 신용위험액, 운영위험액을 더한 값에서 영업용순자본이 차지하는 비율이다. 책준형 토지신탁 신용위험액은 대출원리금 잔액 절반에, 위탁자와 시공자의 신용위험값, 부신사 운영위험값을 곱한 값이다.
당국은 이번 개선을 통해 모범규준을 준수하는 경우 손해배상비율(0.2) 인센티브를 제공하고, 위탁자와 시공자의 신용등급이 없는 경우에는 신용위험값을 24%로 적용한 뒤 위험가중치 1.5배를 적용하기로 했다. 만약 부도가 발생할 경우 신용위험값은 100%가 된다.
토지신탁에서 발생할 것으로 예상되는 위험액이 부동산신탁사의 자기자본을 초과하지 않도록 관리하는 규정도 새로 만들어졌다.
증권사 등 다른 금융업권의 부동산 관련 채무보증 한도가 100%로 제한된 것과 달리 신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도의 한도 규율이 없었다.
이번 개정안이 시행되면 대손충당금이 높을수록 위험액이 차감돼 신탁사가 자체 관리능력을 안정적으로 유지할 것으로 기대된다.
개정안은 21일부터 다음 달 4일까지 예고를 거쳐 오는 7월 1일자로 시행될 예정이다. 다만 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 감안해 부동산신탁사에 준비기간을 부여해 올해 말 150%, 내년 120%, 2027년 100% 등 단계적으로 적용할 계획이다.
금융당국 관계자는 "신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실있게 관리하기 위해 마련한 것"이라며 "이를 통해 수분양자의 이익 보호, 안정적인 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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