10년 만에 '준공 후 미분양' 주택이 2만 가구를 넘어섰다. '악성 미분양'이라 불리는 준공 후 물량이 급증하면서 건설업계를 비롯한 경제 전반에 악영향이 가시화되고 있다. 특히 건설부동산업계에서는 현재 정부가 지방만을 고려하고 있는 것 같은데 군불을 수도권부터 때 줘야 그 온기가 골고루 번져 갈 수 있다며 수도권 비규제지역 중심의 대책도 절실하다고 말했다.
지난 2013년 양도소득세 5년 전액 면제. 파격적인 혜택
지난 2013년 정부는 '4.1 부동산 종합대책'을 통해 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 내놨다. 4월 1일부터 12월 31일까지 취득한 신축주택, 3월 31일까지 분양 계약이 이뤄지지 않아 4월 1일부터 선착순으로 공급하는 미분양 주택 등을 2013년 말까지 구입할 경우 취득 후 5년간 양도소득 세액을 전액 면제한다는 내용이 핵심이다. 준공 후 미분양을 포함한 미분양 주택 전반까지 혜택을 확대한 만큼 이 당시 10만명 가량이 주택이 구입한 것으로 추산하고 있다.
또한 생애 최초 주택 취득자는 취득세 면제 혜택도 받았다. 부부합산 연소득이 7,000만 원 이하인 가구가 6억 원 이하 주택을 생애 최초로 구매할 경우다. 당시 집값(수도권 평균 3억7000만원)을 감안하면 신혼부부가 구매 가능한 대다수 아파트가 혜택 타깃에 들어왔다.
이듬해에도 나온 대책도 시장에 큰 영향을 줬다. 2014년 '7.24 경제정책방향'을 통해 LTV와 DTI 규제 완화 카드를 제시하며 부동산 경기 부양에 나선 것이다.
당시 대책도 효과를 톡톡히 봤다. 국토연구원 자료에 따르면 4.1대책 이전 1년과 이후 1년간 주택매매가격 변동률 비교 시 전국은 3.7%p(-2.2%→ 1.5%) 상승한 가운데 수도권은 5.6%p(-4.9%→ 0.7%), 지방은 1.8%p(0.4%→ 2.2%) 각각 올라 수도권 상승세가 두드러졌다.
주택거래는 같은 기간 전국에서 18만9,000가구(72만6,000가구→ 91만5,000가구)가 증가했다. 수도권은 13만가구(26만9,000가구→ 39만9,000가구), 지방은 5만9,000가구(45만7,000→ 51만6,000가구) 늘었다.
당시 양도세 면제 혜택을 본 사람들은 투자 성공 '모범 사례'에 늘 언급될 정도다. 남들이 안살 때 사서 큰 돈을 벌었다는 의미다. 예컨대 2013년 6월 서울 강서구 마곡동 '마곡엠밸리 4단지'를 4억원 대에 분양받은 A씨는 집값(2018년 호가기준 12억원)이 2.5배 이상 올랐지만 양도소득세를 한 푼도 내지 않았다. 2013년 한시적으로 시행된 양도세 비과세 혜택을 받는 까닭이다. 마곡과 위례 신도시 내 아파트를 구매한 사람들도 대부분 2배 이상 올라서 양도세 비과세 혜택을 톡톡히 봤다.
업계 관계자는 "양도세 비과세 혜택이 나온다고 해서 긴가민가하며 사들였던 아파트가 훗날 '효자 상품'이 된 셈"이라며 "정부의 규제 완화 카드가 시장심리 회복에 적잖은 영향을 미친 만큼, 불확실성이 큰 시점에서도 정책 흐름을 잘 읽고 선제적으로 움직인 이들이 결국 가장 큰 수혜를 입었다"고 말했다.
수도권 비규제지역 중심으로 확대 필요
아직 양도세 면제 까지는 아니지만, 지방을 중심으로 조금씩 규제가 풀리고 있다. 하지만 실질적인 시장 활성화로 이어지는 데는 한계가 있다는 지적이다. 전문가들은 수도권 확대 적용 및 양도세 면제 등 전향 적인 규제 해제가 필요하다고 입을 모은다.
지방의 경우, 지난해 1월부터 취득한 '준공 후 미분양 주택'은 취득·양도·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하는 방침이 이미 시행 중이다. 올해부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입 하게 되면 양도세와 종부세를 '1세대 1주택' 혜택으로 산정해주고, 2년 이상 임대로 활용 할 경우 주택건설사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면해주는 정책도 내놨다.
또한 올해부터 1주택자가 인구감소지역 내 주택을 새로 구입하면, 재산세·양도세·종부세를 매길 때 1세대 1주택 특례를 적용한다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 아파트가 대상이며, 무주택자 또는 1주택자가 지방(광역시 제외) 인구감소지역 공시가격 4억원 이하 주택을 살 경우 취득세를 최대 절반까지 깎아준다.
지방 준공 후 미분양 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)을 한시적으로 완화해야 한다는 의견도 거론되고 있다. 소득 대비 대출 원금·이자를 얼마나 부담할 수 있는지를 따져 대출 한도를 제한하는 제도인 DSR이 완화되면, 주택 구입 자금 조달이 쉬워질 수 있다는 판단에서다.
그러나 업계 내에서는 "지방만을 대상으로 한 조치는 역부족"이라는 비판도 제기된다. 앞서 군불의 예처럼 수도권을 중심으로 군불을 피워 지방으로 확대해야 한다는 것이다.
업계 관계자는 "정부가 지방 위주로 규제를 풀고 있지만, 수도권 가운데서도 경기 남부와 북부 그리고 인천지역 등 비규제지역 중심으로 확대해야 정책 효과가 극대화될 것"이라며 "지방 시장만의 문제로 치부하기에는 미분양이 가져올 파장이 크기 때문에, 보다 전향적인 조치가 필요하다"고 말했다. 정래연기자 fodus0202@dt.co.kr
