정부는 19일 '지역 건설경기 보완방안'을 통해 한국토지주택공사(LH)가 지방의 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 직접 매입할 계획이라고 밝혔다. 탄핵 정국과 여소야대 상황인 것을 감안해 법 개정이 필요한 세제 혜택보다 정부가 시장에 직접 개입하는 방안을 선택한 것이다.
전문가들은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 한시적 완화와 양도세 면제 등 민간 수요 진작을 위한 금융·세제 혜택이 제외된 것과 더불어 이미 재정이 악화하고 있는 LH의 추가 예산 지출과 업무 부담은 피할 수 없다는 점을 들어 효과는 제한적일 것으로 전망했다.
이날 국토교통부에 따르면 LH는 기존 매입임대사업 예산을 활용해 지방의 준공 후 미분양 아파트를 분양가보다 낮은 가격으로 매입한다. 기축 매입임대주택 예산은 총 5000가구를 매입할 수 있는 규모로 이 가운데 3000가구를 지방 준공 후 미분양 아파트 매입에 할당하겠다는 것이다. 매입 실적에 따라 추가 예산을 투입 여부를 결정할 계획이다.
매입 아파트는 '든든전세주택'으로 활용하며 해당 정책 시행을 위한 비용은 3000억원으로 추산했다. 든든전세주택은 시세의 90% 전세금으로 최대 8년간 거주할 수 있는 임대주택으로 일정 기간이 도래하면 분양 전환을 결정할 수 있다. LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입은 기존 예산을 활용하므로 추가 재정 투입은 없다. 국토부는 수요에 따라 필요하다면 관계부처와 협의해 예산을 추가 확보할 방침이다.
LH가 악성 미분양 아파트 직접 매입에 나서는 것은 지난 2010년 이후 15년 만이다. LH는 글로벌 금융위기 당시이던 2008~2010년에 7058가구의 미분양 주택을 분양가의 70% 이하 가격에 역경매 방식으로 매입한 바 있다. 업계 관계자는 "미분양 적체가 지속되며 지방 건설사들이 줄도산하고 있는 상황이다. 미분양 가구 직접 매입은 바람직하지는 않지만 현재로서는 다른 방도가 없어서 나온 계획일 것"이라고 했다.
다만 LH의 매입 규모는 현재 2만가구가 넘는 준공 후 미분양 물량의 15%에 못 미친다. 국토부 관계자는 "업계의 자구노력을 전제로 하는 것이어서 분양가보다 충분히 낮은 가격을 제시해야 매입할 수 있을 것"이라며 "2008년 매입 당시 준공후 미분양이 5만2000가구 수준이었던 것을 감안하면 이번 3000가구 정도면 적지 않은 물량"이라고 해명했다.
정부는 현재 비아파트에만 허용하고 있는 '매입형 등록임대'를 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 아파트로 확대한다. 준공 후 아파트를 분양받아 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세 중과 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 다만 이는 민간임대주택법 개정 사항으로 법 통과가 관건이다.
지방 준공후 미분양 매입자가 디딤돌 대출을 이용할 경우에는 우대금리를 지원한다. 현재 디딤돌 대출 금리는 소득수준과 만기에 따라 2~4% 수준인데 여기에서 일정수준 낮은 금리를 제공한다.
앞서 여당이 요구한 DSR 유예는 원칙이 무너지고 실효성이 적다는 금융당국의 판단에 따라 대책에서 제외됐다.대신 지방 건설경기 상황을 봐가면서 오는 7월 시행될 3단계 스트레스 DSR을 지방에 한해 차등 적용하는 내용을 4~5월경에 확정, 발표하기로 했다. 또 지방 주택거래 활성화를 위해 지방은행이 가계대출 경영계획 수립시 경상성장률(3.8%) 초과를 허용하고, 금융기관이 지방 주택담보대출 취급을 확대할 경우에는 가계부채 관리상 인센티브를 부여하기로 했다.
탄핵 정국으로 인한 난항이 예상되는 법 개정이 필요한 세제 지원 혜택은 이번 대책에서 제외됐다. 건설업계는 현재 준공주택은 물론 지방 미분양 전체에 대해 취득세 중과를 배제하거나 50%를 감면해주고, 해당 주택을 5년 이내 양도하면 양도세를 100% 감면해주는 등 세제 혜택을 요구했으나 대책에서 빠졌다. 업계에서는 민간 수요진작책은 부족하다고 평가했다.
이번 LH의 지방 악성 미분양 주택 매입이 LH에 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다. 이미 지난해 기준 LH의 부채가 160조원이 넘는데다 추가적인 업무 부담이 될 수 있다는 것이다. 국토부는 이에 대해 "기존 기축 매입임대 예산과 인력을 활용할 수 있다"고 했다. 아울러 자산관리(CR)리츠를 통해 최대 5000가구의 미분양 주택을 소화하겠는 계획이다.
공공의 미분양 아파트 매입은 불가피할 지라도 아파트 품질·입지에 대한 기준을 마련해 선별적으로 진행돼야 한다는 지적이 따른다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시공주체가 다른 미분양 아파트는 하자 등 품질이 균일하지 않을 가능성이 있다. 미분양 아파트를 공공이 매입해서 임대한다고 해도 입지와 가격 등에 따라 임대수요가 다를 가능성이 크기 때문에 매입 가격과 품질 등의 기준을 엄격하게 설정해 적용할 필요가 있다"고 말했다.
