수도권 미분양 아파트 증가 속 오피스 시장 '활기'… 강남, 여의도 등 공실률 감소세
프라임 오피스 수요 '급증' 영향, 꾸준한 경제 지표 개선에 잠재적 수요 지표 '긍정적'
프라임 오피스 수요 '급증' 영향, 꾸준한 경제 지표 개선에 잠재적 수요 지표 '긍정적'
통계청에 따르면 지난해 말 수도권(서울·경기) 미분양 아파트 수는 1만3,911세대로 전년 대비 2배 가까이 증가한 것으로 확인됐다. 금리 인상 등의 영향으로 대출 이자 부담이 늘어나고, 대내외적으로 경제 불확실성이 확산하면서 주택 수요가 감소한 것으로 풀이된다. 이와 함께 같은 기간 수도권 아파트 하락거래의 비중이 43.4%로 절반에 가까운 수치를 나타냈다. 하락거래란 이전 실거래가보다 낮은 가격으로 거래된 경우를 뜻한다.
반면, 수도권 오피스 시장은 괜찮은 흐름을 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면, 지난해 말 수도권 오피스 공실률은 5% 초반대를 기록 중이다. 일반적으로 오피스 시장에서 공급과 수요가 균형을 이룬 상태의 자연공실률을 5%로 보고 있다.
특히 주목할 만한 점은 임대료가 상대적으로 비싼 강남, 종로, 여의도·마포 등 서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 오히려 감소하고 있다는 점이다. 지난해 말 기준 종로의 오피스 공실률은 1.9%로 전년 대비 2%P 이상이 줄어든 것으로 나타났다. 또 강남과 여의도·마포의 공실률은 각각 4.25%, 3.67%로 1년 전보다 0.36%P, 0.05%P 감소했다.
"기업 이미지 및 신뢰도 향상" 프라임 오피스 수요 증가, 시장 잠재성도 높아 향후 가치 '기대'
이에 대해 전문가들은 크게 두 가지를 주요 원인으로 지목하고 있다. 첫 번째는 프라임 오피스 수요 증가다. 프라임 오피스란, 높은 수준의 랜드마크 오피스 빌딩을 말한다. 일반적으로 종로, 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구에 자리한 최상급 빌딩을 지칭한다.
프라임 오피스는 다른 곳에 비해 규모가 크고, 우수한 교통 환경과 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있는 것이 특징이다. 최근 경제의 핵심 수요층으로 떠오른 MZ세대에게 기업의 이미지와 신뢰도를 가장 효과적으로 전달하는 방법이 될 수 있다는 점에서 기업들의 수요가 증가하고 있다는 분석이 나온다.
두 번째는 오피스 시장의 잠재력이 높게 평가되고 있다는 점이다. 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 '서울 오피스 2030'에 따르면 지난 10년 동안 한국은 경제활동인구가 꾸준히 증가하고, 실업자 수도 감소했다. 실제 통계청에 따르면, 지난해 말 국내 고용률은 62.7%, 실업률은 2.8%로 10년 전보다 각각 2.2%P, 0.7%P씩 관련 지표가 개선됐다. 지표상으로 사실상 변화가 없는 것처럼 보이지만, 전 세계적인 경제 분위기를 고려할 때 오피스 잠재 수요가 높은 편에 속한다는 게 이 보고서의 분석이다.
이어 코로나 팬데믹 이후 세계에서 가장 높은 사무실 복귀율을 나타냈다는 점도 높은 시장 잠재력에 영향을 미쳤다. 이 보고서에 따르면 지난 2023년 기준 한국의 평균 사무실 점유율은 약 70% 수준이었다. 이는 미국(50%), 아시아태평양(65%)보다 월등히 높은 수치다.
부동산 전문가들은 "최근 부동산 흐름을 감안하면, 수도권 오피스 시장의 이 같은 분위기는 이례적"이라면서도 "서울 주요업무지구 프라임 오피스를 제외하면 사실상 오피스 시장도 좋다고만 하기는 어려운 상황인 만큼, 서울과의 접근성이 뛰어난 대규모 업무지구를 중점적으로 공략하는 것이 필요하다"고 말했다.
뛰어난 서울 접근성에 압도적 스케일까지… 새로운 프라임 오피스 대표주자!
이처럼 올해 오피스 시장의 주목도가 높아지는 가운데, 서울과 다름없는 입지에 조성되는 대규모 비즈니스타운이 눈길을 끌고 있다. 경기 고양 덕은지구 '아이에스밸리' 최중심에 있는 '덕은 DMC 아이에스비즈타워'가 바로 그 주인공이다. 압도적인 크기와 함께 각종 특화요소가 가득한 만큼, 새로운 프라임 오피스로 떠오르고 있다.
'덕은 DMC 아이에스비즈타워'가 자리한 '아이에스밸리'는 경기 고양 덕은 업무지구 5개 블록에 아이에스동서가 조성한 복합 비즈니스타운으로 업무와 주거, 상업이 모두 조화를 이룬 곳이다. 상암 DMC 와 여의도, 마곡지구 등이 가까운 지리적 이점과 한강 조망이 가능한 입지 조건을 갖춘 것이 가장 큰 특징이다.
현재 '아이에스밸리'의 80% 이상은 분양이 완료됐다. 특히 오피스텔은 성황리에 모든 세대의 분양이 100% 완료됐다. 현재 덕은지구 내 6~10블록에 자리한 '덕은 DMC 아이에스비즈타워' 비즈니스시설 6, 7블록 일부만이 남아 있으며, 분양 마감을 눈앞에 두고 있다.
'덕은 DMC 아이에스비즈타워'는 압도적인 스케일을 자랑한다. 실제 '덕은 DMC 아이에스비즈타워'는 지하 4층~지상 최고 25층, 10개동 연면적 35만4,625㎡ 규모로 63빌딩(약 16만㎡)보다 2배 이상 크며, 지상 123층 높이의 롯데월드타워(약 32만㎡)보다도 연면적이 넓다. 국내에서 그동안 상징성이 높은 곳들보다도 큰 규모를 갖춘 것이다.
뛰어난 서울 접근성도 주목된다. 바로 옆에 서울 마포구 상암동이 자리하고 있다. 가양대교를 통해 강변북로까지 6분이면 도달 가능하며, 올림픽대로까지 8분 소요된다. 여의도와 마곡 등으로 빠르게 이동 가능한 것이다.
교통개발 호재에 대한 기대감도 높다. 기획재정부는 덕은지구 일대에 '덕은역' 배치가 확정됐다고 밝혔다. '덕은역'은 부천 대장신도시에서 서울 마포구 홍대입구역을 잇는 '대장-홍대선'의 정차역으로 오는 2030년 조기 개통할 예정이다.
한강변과 다양한 공원이 조화를 이룬 '한강숲세권'… 업무 효율성 높이는 특화공간까지
이곳은 바로 인근에 한강이 자리하고, 도보권에 월드컵공원 등 다양한 공원이 위치해 '한강숲세권'으로 통한다. 실제 '덕은 DMC 아이에스비즈타워'는 이러한 한강숲세권을 극대화한 조경특화를 선보였다. 수생비오톱, 육생비오톱 등 각종 생물들을 활용해 친환경 생태공원을 조성한 것이 대표적이다.
또 계절마다 색다른 풍경을 누릴 수 있는 '그라스가든'과 한강을 바라볼 수 있는 옥상정원(2층·5 층), 차를 마실 수 있는 휴게공간 '티하우스'도 마련된다. 이밖에 내부 곳곳에 다양한 꽃과 나무들이 조화된 '장식정원'과 '잔디마당'이 조성된다.
퇴근 이후 여가 및 체육 활동을 즐길 수 있는 공간도 마련됐다. 피트니스와 필라테스, GX 룸 등 분야별로 운동할 수 있는 커뮤니티가 조성된 것이다. 또 2층에 마련된 주변 옥상정원을 통해 한강변을 바라보며 운동할 수 있다. 대다수의 다른 업무시설들이 커뮤니티 시설을 지하에 배치해 답답한 느낌을 주는 것과 대조적인 구조다.
업무 효율성을 돕는 공간도 조성됐다. 단지에는 '대회의실'과 '중회의실'을 비롯해 임직원들 간의 소통과 휴식을 위한 '오피스 라운지', '휴게실'이 다수 마련돼 있다. 또 첨단 및 벤처기업들을 위한 '스튜디오' 공간이 조성돼 있다.
한편, '덕은 DMC 아이에스비즈타워' 분양홍보관은 경기도 고양시 덕양구 덕은동에서 운영 중이다. 정용석기자 kudljang@dt.co.kr
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