미분양 해소 방안 내놨지만 시장 반응 차가워… "심각성 인지하지 못해"
4월 위기설 재등장, 수도권 비규제지역 위주로 근본적인 지원책 필요성 제기
수도권 시장 살아나면, 그 파급력으로 지방 시장도 함께 개선될 것
2013년 시행한 '4.1 부동산 종합대책' 등 현실적인 방안 부활해야
정부가 건설경기 침체를 막기 위해 지난 19일 지원 방안을 내놨으나, 업계의 반응은 차갑다. 건설 경제의 핵심 축인 수도권을 배제하고 지방만을 겨냥한 데다, 대책 내용 역시 시장 기대에 크게 못 미친다는 평가다.
여기에 미분양 사태가 좀처럼 해소되지 않고 아파트 매매가격도 하락세를 지속하면서, 건설 업계에서는 '4월 위기설'이 다시 떠오르고 있다. 건설사들의 부도 가능성이 높아진 만큼, 수도권 비규제지역을 중심으로 과감한 세제·금융 지원이 뒤따라야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다는 분석이다.
지방도 살아나기 어려운 대책… 효과 미미할 것
19일 국토교통부 등에 따르면 정부는 지방 미분양 해소 및 건설 사업 여건 개선 등을 골자로 한 '지역 건설경기 보완방안'을 발표했다. 이번 방안에는 △LH의 지방 준공 후 미분양 3000가구 매입 △지방 준공 후 미분양 구입 시 디딤돌 대출 우대 금리 적용 △공사비 현실화 △지자체·지방 공공기관 발주 확대 △부산·대전·안산에 총 4조3000억원 규모의 철도 지하화 추진 등이 담겼다.
하지만 기존 계획된 재정 집행을 앞당기거나 제도 개선을 조기화 하겠다는 것에 그쳤다. 건설 업계 관계자는 "지방 미분양이 해소될 기미를 보이지 않고, 연초부터 건설사들의 부도 등이 현실화하는 만큼 정부가 심각성을 인지하고 보다 전향적인 대책을 내놓을 것으로 기대했지만 기대에 전혀 못 미치는 수준"이라고 지적했다.
특히, 수도권이 규제 지원지역에서 빠졌고, 주택 수요를 진작할 수 있는 세제와 금융지원 등 핵심적인 유인책이 모두 배제되어 건설경기 진작을 체감하기에는 효과가 미미할 것이라는 전망도 나온다.
결국 대책은 '수도권' 적용 필요, 지방으로도 온기 퍼질 것
전문가들은 건설경기 정상화를 위해 수도권에도 금융·세제 지원이 반드시 포함되어야 한다고 입을 모은다. 수도권은 전국 인구의 절반 이상이 거주하고 주택시장과 건설산업의 수요·공급이 가장 활발한 핵심 지역이다. 따라서 수도권 경기가 침체될 경우 건설사뿐 아니라 협력업체·하도급 업체, 나아가 금융권과 소비시장까지 연쇄적으로 타격을 받을 가능성이 크다. 또한 수도권 시장이 활성화되면 지방으로 온기가 퍼져 나갈 가능성도 높다.
특히 최근 수도권 비규제지역의 미분양 물량이 빠른 속도로 증가하면서 긴급한 정책적 대응이 요구되고 있다. 대출 규제 완화, 금리 인하, 세제 감면 등의 금융·세제 정책이 뒷받침되지 않을 경우, 미분양 확대→건설사 자금난→부도 위험 상승이라는 악순환이 이어질 수 있다는 지적이다.
실제로 지난해 12월 수도권 준공 후 미분양은 4,251가구로 전년 동월 대비 약 두 배 증가했고, 전체 미분양 물량 역시 1만 6,997가구로 1년 전보다 1.7배 급증했다. 집값 하락폭도 덩달아 커지고 있어 미분양은 더욱 늘어날 가능성이 높다. 한국부동산원에 따르면 수도권은 작년 12월 4주차부터 본격 하락세에 접어들었고, 2월 3주차까지 8주 연속 하락세다.
건설업계가 우려하는 '4월 위기설'은 이러한 흐름 속에서 탄력을 받고 있다. 당장 차입금 만기나 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 등을 제때 소화하지 못하면, 건설사 부도가 현실화될 수 있다. 수도권 건설사가 도산하면 주택공급 차질, 소비 심리 위축, 금융 부실이 한꺼번에 터질 수 있어, 경제 전체가 흔들릴 수 있다는 것이다.
한 부동산 전문가는 "수도권을 배제한 채 지방만 지원하면, 건설사들의 유동성 위기를 근본적으로 해소하기 어렵다"며 "수도권에도 미분양 해소와 주택 수요 촉진을 위한 금융·세제 지원책이 포함되어야 부동산 시장이 정상화될 수 있다"고 강조했다.
2013년 나왔던 '미분양 주택 구입 시 양도세 면제 혜택' 부활 해야
지난 2013년 정부는 '4.1 부동산 종합대책'을 통해 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 내놨다. 그해 4월 1일부터 12월 31일까지 취득한 신축주택, 3월 31일까지 분양 계약이 이뤄지지 않아 4월 1일부터 선착순으로 공급하는 미분양 주택 등을 2013년 12월 31일까지 구입 할 경우 취득 후 5년간 양도소득 세액을 전액 면제한다는 내용이 핵심이다. 신축부터 미분양, 준공 후 미분양 등 주택 전반으로 혜택을 확대한 만큼 이 당시 10만명이 주택을 사들인 것으로 추산된다.
또한 생애 최초 주택 취득자는 취득세 면제 혜택도 받았다. 부부합산으로 연 소득이 7,000만 원 이하인 가구가 6억 원 이하 주택을 생애 최초로 구매할 경우다. 당시 집값(수도권 평균 3억7000만원)을 감안하면 신혼부부가 구매 가능한 대다수 아파트가 혜택을 받을 수 있는 셈이었다.
이듬해에도 나온 대책도 시장에 큰 영향을 줬다. 2014년 '7.24 경제정책방향'을 통해 LTV와 DTI 규제 완화 카드를 제시하며 부동산 경기 부양에 나섰기 때문이다.
금융 규제 완화도 당시 대책도 효과를 톡톡히 봤다. 국토연구원 자료에 따르면 4.1대책 이전 1년과 이후 1년간 주택매매가격 변동률 비교 시 전국은 3.7%p(-2.2%→1.5%) 상승한 가운데 수도권은 5.6%p(-4.9%→0.7%), 지방은 1.8%p(0.4%→2.2%) 각각 오르면서 수도권 상승세가 두드러졌다.
주택거래 역시 증가했다. 같은 시간 비교했을 때 전국 주택거래량은 18만9,000가구(72만6,000가구→91만5,000가구)가 늘었으며 이 기간 수도권은 13만가구(26만9,000가구→39만9,000가구), 지방은 5만9,000가구(45만7,000→51만6,000가구) 증가했다.
업계 관계자는 "정부가 2013년 '4.1대책'과 같이 수도권에도 과감한 금융·세제 지원 대책을 펼칠 경우, 미분양 해소와 건설시장 정상화는 물론 부동산 투자 심리 회복에도 결정적 역할을 할 것"이라며 "수도권 회복이 지방으로 확산되면 경제 전반에 긍정적 선순환 효과가 나타날 것"이라고 말했다. 정래연기자 fodus0202@dt.co.kr
