종로 공평15·16 재개발 빌딩
대규모 오피스 개발사업 예정
가격 하락 선제적 대응 진행
매도자 희망 가격 1.8조 책정
대규모 오피스 개발사업 예정
가격 하락 선제적 대응 진행
매도자 희망 가격 1.8조 책정
'피맛골'로 알려진 서울시 종로구 공평 15·16지구 도시정비형 재개발구역 오피스 빌딩(투시도)에 대한 선매각이 추진되고 있다.
만성적 공급 부족을 겪고 있는 서울 도심업무지구(CBD) 내에서 7년 만에 공급되는 대형 오피스 자산인 만큼 시장의 이목이 쏠린다. 다만 향후 수년간 이 지역에서 대규모 오피스 개발사업이 예고된 만큼 제값을 받고 주인을 찾을 수 있을지는 의문이다.
6일 업계에 따르면 과거 종로2가 피맛골 일대였던 인사동 87번지 땅 9263㎡에 지어지는 'G1 오피스'(가칭)를 준공 전 매각 절차에 돌입했다.
사업 시행사는 이달 초 CBRE코리아와 딜로이트안진을 공동 매각 자문사로 선정했다. 준공 이후인 올해 중순 매수후보들에 입찰 제안서(RFP) 발송 후 본입찰을 진행할 예정이다.
인근에서 현재 매각이 논의 중인 대신증권 을지로 사옥인 '대신343' 등이 3.3㎡당 4000만원 수준의 가격이 거론되는 점을 고려하면 이 자산의 예상 가치는 1조5000억~1조6000억원으로 예상된다. 매도자 측은 3.3㎡당 최고 4500만원에 거래를 원해 이 경우 매매가는 1조8500억원에 달한다.
지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동, 총 연면적 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)의 오피스 빌딩으로 지어진다. 이 사업은 공공과 민간이 함께 참여하는 도시정비형 재개발로 진행됐다. 시행사는 공평십오십육피에프브이(공평15·16PFV)다.
부동산 개발사인 랜스퍼트에이엠씨(AMC)가 이 PFV의 지분 36.6%를 보유한 최대주주로, 이어 비얄프로퍼티(30.7%), 메리츠증권·메리츠화재해상보험·메리츠캐피탈 등 메리츠금융그룹(19.6%) 등이 지분을 보유하고 있다.
공평피에프브이는 지난 2018년 세워졌다. 이 지역은 1978년 재개발구역으로 지정됐지만 문화재 보존 등 반대 여론 등으로 30년 간 진척이 없었다. 공평피에프브이는 2019년 건축심의를 통과하고 이어 2020년에는 시공사로 현대엔지니어링을 선정했다. 당시 1880억원에 수주했던 사업의 공사비는 이후 변경 계약을 통해 3180억원까지 늘어났다.
현대엔지니어링은 이 사업의 책임준공의무를 약정했다. 준공 시기인 오는 2026년 4월까지 건축물의 사용승인을 얻어야 한다. 지난해 8월 1조2000억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달로 차질 없이 2026년 준공할 것으로 예상된다.
2021년 공사 중 국보급 문화재가 출토됐고 이를 계기로 지하 1층에는 국내 최대 규모의 유적 전시관이 들어선다. 서울시 정비계획 변경안에 따르면 시행사는 매장문화재를 전면 보전하는 유적 전시관을 조성해 기부채납한다. 기부채납 면적은 총 연면적 기준 7273.21㎡ 규모다.
서울시는 전시시설 공공 기여에 따른 인센티브로 높이, 용적률 규제를 완화해 당초 지하 8층~지상 17층(높이 70m, 용적률 803%)으로 예정됐던 건물이 지하 8층~지상 25층(높이 104m, 용적률 1052%)로 지을 수 있게 됐다.
CBD 오피스시장에서는 오랜만에 나오는 대형 오피스 자산이다. 인근 공평 1,2,4지구 도시환경정비사업으로 지난 2018년 7월 준공한 센트로폴리스 이후 약 7년 만이다.
상업부동산업계 관계자는 "CBD에서 신규 오피스가 나오는 것은 반가운 일이지만 공급 과잉 리스크 역시 우려되는 상황이다. 대규모로 오피스 공급이 시작되는 시점이 오는 2027년~2028년으로 예정된 CBD의 신규 공급 규모만 현재의 78%에 달한다"고 말했다. 이 관계자는 "게다가 매도자와 매수자의 의견 차는 최근 불발된 빌딩 거래들에서도 확인된 바 있다"고 전했다.
최근 CBD에서는 대형 오피스 매각이 철회되거나 보류되는 사례가 증가했다. 싱가포르투자청(GIC)은 지난해 말 CBD의 랜드마크인 서울파이낸스센터(SFC) 입찰을 두 차례 진행했다가 결국 철회했다.
GIC는 3.3㎡당 4000만원에 팔기를 원했지만 입찰 참여자들은 3300만원 수준을 써낸 것으로 알려졌다. 김앤장 법률사무소가 입주한 신문로 크레센도빌딩의 매각 입찰에서도 참여자들은 3.3㎡당 3400만원대 수준을 원한 것으로 알려졌다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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