과천 주공 3기 재건축 아파트들이 이주 개시해
1기 평촌·산본 선도지구 이주 수요도 증가 예상
서울 강남권과 가까운 입지 덕에 '준(準)강남'이라고 불리는 경기 과천시 아파트들에서 극심한 '전세 품귀' 현상이 나타났다. 이 지역에서 전세 매물은 석 달만에 60% 이상 줄어들었다. 이에 따른 전셋값 상승세는 당분간 이어질 것이란 전망이 나온다.
16일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 3개월 전 228건에 달했던 과천시 전세 매물은 이날 기준 87건으로 60.5% 급감했다. 같은 기간 전국에서 가장 큰 감소세였다.
2020년을 전후해 입주한 과천주공 2기 재건축(1·2·6·7·12단지)의 매물이 쌓였던 지난 2023년 상반기 600~700개 수준이던 것과 비교하면 거의 10분의 1로 줄었다.
갑자기 과천 지역에서 전세 수요가 늘어난 것은 3기 재건축(주공 4·5·8·9·10단지)이 막바지 속도를 내면서다. 1981~1984년 준공된 12개 주공아파트 중 7개 단지가 재건축을 완료한 가운데, 남은 5개 단지도 모두 사업의 마무리 단계다.
기존 건물이 철거(멸실)되면서 인근에서 거주하려는 조합원들과 기존 세입자들이 과천 지역의 전세 매물을 소화하기 시작했던 것이다. 1110가구 규모 주공 4단지는 이미 철거 후 공사가 진행 중이다.
이밖에도 과천주공 5단지는 이르면 오는 6월 말께 이주를 준비하고 있다. 통합 재건축을 추진하는 8·9단지 조합은 최근 이주를 시작했다. 5단지는 800가구, 8·9단지는 각각 1400가구, 720가구로 총 3000가구 넘는 이주 수요가 남은 셈이다.
여기에 외부 수요도 늘고 있다. 서울 전셋값이 오르면서 강남과 가까운 과천으로 옮기려는 탈서울 수요에다 평촌·산본 등 1기 신도시에서도 선도지구로 선정돼 재건축을 진행하는 수요가 더해질 전망이다. 선도지구에 선정돼 빠르게 사업이 진행되는 곳들은 이르면 2027년에도 착공에 들어간다.
수급 불균형은 전셋값 상승으로 이어졌다. 아실이 집계한 전세가격지수는 이달 10일 기준으로 2주 만에 0.8포인트 올라 경기 전지역의 상승률 중 가장 높았다. 같은 날 기준 매매가격지수는 108.0으로, 경기 전지역에서 유일하게 100을 넘는다. KB 시세 기준 과천의 전세 일반가는 9억4062만원으로 경기도 1위다. 서울 강남3구에 속하는 송파구(8억844만원)보다는 높고 용산구(9억4322원)와 비등한 수준이다.
부동산 플랫폼 집품에 따르면 최근 1개월 간 과천 아파트 가격은 3.3㎡(평)당 7588만원으로, 경기 지역 1위다. 경기 평균 평당가인 2258만원보다 훨씬 높을 뿐 아니라 송파구의 평균 평당가(7055만원)보다도 높다.
전셋값 상승세는 당분간 이어질 전망이지만 매매로 눈을 돌리기에는 너무 비싸다. 과천 신축 아파트는 전용 84㎡가 20억원대에 걸되고 있다. 2021년에 입주한 과천위버필드는 지난달 전용 84㎡(17층)가 22억8500만원에 손바뀜했고 2020년 준공된 과천푸르지오써밋 전용면적 84㎡(10층)는 지난달 28일 23억8000만원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다.
오는 2027년 10월 입주 예정인 과천 프레스티어자이(과천주공4단지 재건축)의 경우 3.3㎡당 분양가가 6275만원으로 과천 역대 최고가였지만 전타입 1순위 마감에 성공했다.
향후 몇년 간 서울을 중심으로 한 공급 물량이 급격히 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 과천 등 1기 신도시의 전세 공급 감소와 전셋값 상승 압력이 더 커질 수 밖에 없을 것으로 예상된다.
한 업계 관계자는 "과거 과천 1·2기 재건축 입주가 시작되면서 전세 가격이 급락했던 것을 감안하면, 과천지역의 재건축이 완료되는 2030년 전후로 전세가격은 안정화될 수 있지만 단기적으로 수요보다 공급이 적어 임대료 상승은 불가피하다"고 전했다. 이윤희기자 stels@dt.co.kr
