7월 3단계 시행… 차주 상환능력평가 빡빡해져
다주택·고소득자 대상 규제 더욱 까다로워질 듯
시행 전 서울 주택매매소비심리 5달만에 상승세
정부 "가계부채 증가율 관리·금융부담 완화할것"
다주택·고소득자 대상 규제 더욱 까다로워질 듯
시행 전 서울 주택매매소비심리 5달만에 상승세
정부 "가계부채 증가율 관리·금융부담 완화할것"
![[THE FINANCE] "1억 줄어든다" 스트레스 DSR 3단계 앞두고 서두르는 실수요자들](http://contents.dt.co.kr/images/202503/2025032002101863066001[1].jpg "[THE FINANCE] \"1억 줄어든다\" 스트레스 DSR 3단계 앞두고 서두르는 실수요자들")
서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 해제 이후 강남권에서 시작된 집값 상승세가 수도권 전역으로 번지는 분위기다.
정부와 서울시는 집값 상승세 확산을 조기 차단하기 위해 19일 지난 달 해제된 강남3구(강남·서초·송파)에 용산구까지 더해 토허구역으로 지정키로 했다. 금융당국도 주택담보대출(주담대) 등 집 관련 대출 규제를 강화하기로 했다.
부동산 시장의 변동성이 커지고 올해도 '대출 죄기'가 예상되는 만큼, 규제가 시행되기 전 매수하려고 서두르는 실수요자도 늘고 있다.
현재 실수요자에게 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 규제는 오는 7월부터 시행될 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계다.
스트레스 DSR은 대출 심사 시 차주의 상환 능력을 보다 엄격히 평가하는 제도다. 기존 DSR에 추가 금리인 스트레스 금리를 적용해 대출 한도를 줄이는 방식으로 지난해 초부터 단계적으로 규제가 강화되고 있다.
1단계에선 은행권 주택담보대출에 0.38%포인트(p)의 스트레스(가산) 금리가 적용됐으며, 2단계부턴 은행권 주담대·신용대출과 2금융권 주담대에 수도권 1.2%p, 비수도권 0.75%p로, 또 올 7월엔 1.5%p로 확대된다. 이에 따라 대출 한도가 크게 줄어들 전망이다.
특히 다주택자와 고소득자를 대상으로 한 대출 규제가 더욱 까다로워질 가능성이 높다. 예컨대 연봉 1억원인 차주가 변동금리형 주담대(30년 만기·분할상환)를 받을 경우, 2단계에선 최대 6억400만원 대출이 가능하지만 3단계 시행 후에는 5억5600만원만 빌릴 수 있다.
대출 한도가 줄어드는 것은 부동산 시장에선 하방 요인이 될 수 있을 전망이다. 한국부동산원에 따르면 실제로 스트레스 DSR 2단계가 시행된 지난해 9월 이후 3개월간 전국 아파트 거래량은 11만8675건을 기록했다. 시행 직전인 6~8월(14만5948건)보다 18.69%(2만7273건) 감소했다.
당국은 '은행 자본 규제상 주택담보대출(주담대)에 대한 위험가중치'를 상향하는 방안을 검토한다. 주담대의 위험가중치를 높이면, 은행의 자본 부담도 함께 높아져 실제 소비자에게 대출을 내어줄 수 있는 여력이 줄어들게 된다.
대출 규제를 앞두고 최근 서울 주택매매소비심리가 5개월 만에 '상승 국면'으로 전환했다. 지난달 서울 '잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)' 토지거래허가구역 해제를 기점으로 서울의 주택매수 심리가 강해진 것으로 보인다. 국토연구원이 발표한 '2월 부동산시장 소비심리지수'에 따르면 지난달 서울 주택매매시장 소비심리지수는 124.7로 전월보다 14.3포인트 급등했다. 이 지수는 지난해 9월(125.8) 이후 5개월 만에 '상승 국면'이 됐다.
KB금융그룹 산하 KB경영연구소는 올해 금리 인하에 따른 효과보다 대출 규제가 주택시장의 향방에 더 큰 영향을 미칠 것이라고 분석했다.
특히 스트레스 DSR 3단계 시행 등 가계부채 관리 정책은 주택 매수 수요를 위축시키는 직접적인 요인이라고 짚었다.
정부는 가계부채 증가율을 명목 GDP(국내총생산) 성장률 이내로 관리하겠다는 목표를 달성하는 데에 힘을 줄 것으로 보인다. 가계대출의 대부분을 차지하는 주택담보대출(주담대) 총량 관리에 집중될 가능성이 높다.
기준금리를 추가로 내리더라도 인하폭이 크지 않을 수도 있다. 원·달러 환율 상승 등으로 물가 상승 압력이 높아지고 가계대출이 증가하면 거시 건전성에 전반적으로 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상돼서다. 은행들도 주담대가 과하게 증가하지 않도록 대출 문턱을 높일 수밖에 없다.
다만 금융 부담을 완화하는 정부 정책 또한 병행될 예정이다. 올해 대표적으로 중도상환수수료 인하 정책이 시행되면서 주택담보대출 이용자의 부담이 다소 줄어들 것으로 예상된다.
이와 함께 주택 공급 확대를 위한 다양한 방안 또한 추진 중이다. 청년층과 무주택자를 위한 공공주택 공급이 늘어나고, 신혼부부와 생애 최초 주택 구매자를 위한 금융 지원책도 마련되고 있다. 세제 개편 역시 올해 부동산 시장의 중요한 변수로 꼽힌다. 종합부동산세와 양도소득세 개편 논의가 진행 중으로, 일부 완화 조치가 시행될 가능성이 높다. 다주택자에 대한 세금 부담이 조정될 경우, 시장에 매물이 증가하면서 가격 변동성이 커질 수 있다.
올해 주택 마련에 나서려는 실수요자는 공급 대책과 대출 활용 등을 고려해 적절한 시기를 선택하는 것이 중요해졌다. KB연구소 관계자는 "2025년 주택시장에서 기준금리 인하가 호재로 작용할 것임은 분명하지만 가계부채 관리 정책이 금리 인하 효과를 상쇄하는 요인이 될 가능성이 크다"며 "단기적으로 금리 인하보다는 대출 규제가 시장에 미치는 영향이 더 클 것으로 전망된다"고 말했다.이윤희기자 stels@dt.co.kr
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