거래량 '반토막'… 잠실 81.7%↓ 등 4개 지역 모두 감소
23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 토허구역 지정 전(2018년 6월~2020년 5월)과 지정 후(2020년 6월~2022년 5월)의 거래량을 비교한 결과, 잠실, 청담, 대치, 삼성 등 4개 지역 모두 크게 감소한 것으로 조사됐다.
송파구 잠실동은 토허구역 지정 전 2년간 4456건에서 시행 후 2년간 814건으로 80% 이상 감소했다. 강남구 청담동 -61.4%(461건→178건), 강남구 대치동 -60.1%(1,343건→536건)도 유사한 하락세를 보였다. 강남구 삼성동 -31.5%(596건→408건)로 상대적으로 덜 감소했지만, 여전히 시장 위축이 뚜렷했다.
강남 주요 지역의 거래량이 급감한 이유로는 실거주 의무 부과, 갭투자 차단, 고강도 대출 규제 등이 꼽힌다. 토허구역 지정 후 이들 지역에서는 실거주 목적이 아니면 매입 자체가 사실상 불가능해졌고 대출 규제까지 더해지면서 투자 수요가 급감했다.
이 조사에서 비교 기간으로 잡은 토허구역 지정 전후 2년간은 기준금리가 0.5%에서 1.75%로 비슷한 구간이었다.
토허구역 지정 후 거래량이 급감했음에도 불구하고, 잠실과 대치 지역의 집값은 상승폭을 키웠다. 지정 이전은 기준금리 인하 구간, 지정 이후는 기준금리 인상 구간이었음에도 가격은 더 높아진 것을 볼수 있었다. 부동산114자료에 따르면 대치동 아파트 매매가격 변동률은 2018년 6월~2020년 5월까지 22.66% 오른 반면 2020년6월~2022년 5월까지는 23.82%로 상승폭이 커졌다. 잠실동도 같은 기간 동안 20.79%에서 22.51%로 규제 이후 더 오른 것으로 나타났다. 학군, 교통 등의 입지적 강점 특히 재건축 사업들이 속도를 내면서 가치가 유지된 것으로 분석된다.
3.3㎡당 아파트 가격도 올랐다. 부동산114자료 기준, 청담동은 2020년 6월 3.3㎡당 5482만원에서 2025년 2월 기준 7418만원으로 35.3%가 올랐고, 대치동 35.9%(6437만원→8745만원) 삼성동 32.4%(5786만원→7663만원), 잠실동 37.2%(5758만원→7898만원)으로 올랐다.
토허구역 지정은 시장 안정을 위한 정책적 도구로 도입됐지만, 실제로는 거래 경직성을 강화하는 부작용이 더 크게 나타난다는 것을 알 수 있다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "최근 강남3구와 용산구를 중심으로 토허제가 연장·확대되면서 단기적으로는 단기적으로 가격 조정과 거래 감소 현상이 이어질 가능성이 있다"면서도 "중장기적으로는 추가적인 기준금리 인하 가능성, 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 자재비 상승에 따른 공급 축소 등으로 인해 다시 가격 상승 압력이 높아질 수 있다"고 짚었다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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