10년전 소액투자에 '인기' 불구
서울·부산 등 곳곳서 유찰 증가
무인화·수익률 감소 등 원인 분석
배우 신민아가 노후 주택을 매입한 뒤 허물고 주차장을 조성해, 최소 100억원에 달하는 시세차익을 보고 있다는 소식이 전해져 투자자들의 주목을 받았다.
덩달아 주차장 부동산 개발 투자에 대한 관심이 커지고 있지만, 개발의 어려움과 막대한 비용 소요로 개인이 수익을 올리기가 쉽지 않은 실정이다.
부족한 도심 주차장에 투자할 수 있는 다른 방법으로는 공영주차장 임대권을 공매로 낙찰받는 방법이 있다. 그러나 주차장 임차권 공매 또한 최근에는 유찰 사례가 늘어 그 배경에 관심이 쏠린다.
25일 한국자산관리공사 온비드에 따르면, 부산시 수영구가 공매에 부친 광안동 H공영주차장은 무려 16차례 유찰됐다. 토지 1046.87㎡의 주차장을 운영할 수 있는 임차권에 대한 최저 입찰가는 현재 3433만원 수준이다.
부산 금정구 부곡2동에 위치한 주차장 임차권은 4회나 유찰됐다. 수차례 유찰되는 과정에서 최저 입찰가는 감정평가액 1억5917만원을 밑도는 1억2100만원 수준으로 내려갔다. 대구 수성구 범어동 공영주차장도 8차례 유찰을 겪고 인터넷 입찰을 진행 중이다.
서울도 마찬가지다. 이달 진행된 서초구 양재 공영주차장 3곳의 운영사업자 모집 공매도 유찰되고 말았다.
공영 주차장 임차권 입찰이 인기를 잃은 것은 가격이 상승해 수익률이 감소해서란 분석이다.
업계 관계자는 "공영 주차장 운영권 공매는 1~2년 단위로 새로 입찰을 하는데 매년 일정 수준으로 올려야 한다. 게다가 과거에는 주차장 운영업자들만 참여하던 시장에 2015~2017년 일반 투자자들까지 참여하면서 가격이 많이 올랐다"고 전했다.
그는 "공영 주차장인 만큼 주차 이용료는 상대적으로 올리기 쉽지 않고 임차료는 올랐으니 수익률은 그만큼 줄어들었다"며 "낙찰을 받은 일반 투자자들이 운영에 어려움을 토로하며 임대차 계약을 취소해 달라고 하거나 월 주차 요금을 따로 개인 계좌로 받는 등 부작용이 많이 나타났다"고 전했다.
공영 주차장 위탁운영은 지난 저금리 기조 하에서 안정적인 부동산 투자처로 떠올랐다.
온비드를 통해 누구나 입찰할 수 있고 소액 투자가 가능하다. 2015~2017년 부동산 호황기를 기점으로 투자 수요가 늘었는데, 당시 임차권은 지방 주차장의 경우 1000만원대도 있었고 서울 알짜 입지도 5000만원 수준이면 낙찰이 가능했다.
현재는 서울 소재 주차장의 경우 대부분 수억원에 달한다. 하지만 대부분이 최고가 낙찰제이기 때문에 투자 수요가 급증하면서 임대료는 가파르게 올랐던 것이다.
부동산 경매는 지역에 따라 차이는 있지만 통상 법원 매물의 경우 1회 유찰 시 30%씩 가격이 떨어지지만, 공영주차장 임차권은 1회 유찰될 경우 최저입찰가가 유지된다. 유찰 2회차부터 최초 가격의 90%, 80%, 70%순으로 떨어진다.
부동산 투자처가 마땅치 않은 현재도 선호도 높은 입지의 주차장은 입찰 경쟁이 치열하다. 최근에도 최저입찰가를 50% 수준으로 웃도는 가격에 낙찰되는 경우가 많다. 지난해 11월 부산 수영구 남천1동 공영주차장은 낙찰가율 146.52%에 새 운영자를 찾는 데 성공했다.
업계 관계자는 "사실 공영주차장은 주차료 인상 기준이나 운영 시간이 정해져 있고, 장애인·공무원·국가유공자·경차 등 주차료 감면·면제 대상 등이 있어 운영 탄력성이 떨어진다. 무인 주차장 시스템이 보편화됐지만 운영 인력도 의무적으로 고용해야 하는 곳이 많다"면서 "매출과 이용자 수 등은 반드시 직접 확인하고 수익성을 파악해서 공매에 응찰해야 한다"고 조언했다.
