1기 신도시 등 노후계획도시 재건축 사업비 조달을 위한 미래도시펀드가 올해 12월 첫 투자자를 모집한다.
국토교통부는 펀드 투자 수익률이 연 4% 수준일 것으로 예상하고 있다. 조합 등은 펀드를 통해 초기 사업비를 최대 200억원까지 조달할 수 있다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 미래도시펀드 조성을 위한 투자 정책 설명회를 열었다. 이는 미래도시펀드 투자자 모집에 앞서 노후계획도시 정책과 펀드 구조를 설명하기 위한 자리로, 공공기관, 연기금, 공제회, 은행, 보험사 등이 참석했다.
미래도시펀드는 노후계획도시 재건축 사업시행자에게 대출을 시행하는 대출형 펀드다. 사업비를 대출해주고 받은 이자로 수수료와 투자 수익을 마련한다.
안정적 운영을 위해 HUG가 모든 대출을 보증한다. 투자자의 수익률은 이자에서 수수료를 제외한 금액으로, 일반적인 HUG 보증부 대출 금리를 감안할 때 4% 수준일 것으로 예상된다.
통상 재건축 사업 때는 시공사가 조합이 금융기관에서 대출받을 수 있도록 보증을 서고, 금융기관은 사업성과 시공사의 신용도를 평가해 대출을 시행한다. 이후 분양 수익금으로 대출을 상환하는 구조인데, 이를 바꾸겠다는 것이다.
진현환 국토부 1차관은 "그간 정비사업에선 주민들이 높은 금리로 자금을 조달하고, 시공사는 장기간 사업 불확실성을 감당해야 했다"며 "미래도시펀드가 재원 조달 패러다임을 전환하는 사례가 될 수 있도록 지원하겠다"고 말했다.
미래도시펀드는 연기금 등이 투자하는 모(母)펀드와 사업비를 직접 대출하는 재건축 사업구역별 자(子)펀드로 구성된다. 필요한 규모의 펀드를 지속적으로 조성하는 시리즈펀드 형태다.
원활한 투자 유치를 위해 모펀드 투자자에게 자펀드 우선 출자권을 부여한다. 모·자펀드에는 지분 유동화를 허용한다. 이를 통해 투자자는 펀드 지분을 양도·신탁해 투자 자금을 조기에 현금화할 수 있다.
대출은 재개발·재건축에 한정하지 않고 주택 단지, 중심 지구, 시설 정비 등 다양한 사업 유형을 대상으로 한다. 현재 조합에 대한 초기 사업비 대출은 최대 60억원까지 가능하지만, 미래도시펀드는 신탁사까지 지원 대상을 넓히고 지원 한도를 최대 200억원(총사업비의 2% 한도) 수준으로 확대한다. 본 사업비 대출한도 산정 때는 공사비를 제외했던 관행을 바꿔 대출 총액에 공사비를 반영할 수 있도록 한다.
국토부는 1기 신도시 정비사업 과정에서 본격적으로 자금 소요가 발생하는 시점에 맞춰 대출을 시행하기 위해 올해 6월 중 운용사 선정 계획을 공고할 예정이다. 올해 12월 중에는 6000억원 규모의 1호 모펀드 투자자를 모집한다.
