1일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 올해 1~3월 서울 시내 연립·다세대주택 거래 가격 상위 7곳 모두 용산구에 위치한 주택인 것으로 파악됐다.
토허구역 재지정으로 일대 아파트들의 '갭 투자'가 묶이면서 수익형 부동산의 성격이 강한 비아파트 시장이 들썩이고 있다. 토허구역 재지정 외에도 지난달 19일 금융당국이 '주택시장 안정화 방안'으로 주택담보대출(주담대)을 비롯한 금융·가계 대출 관리를 강화하겠다는 뜻을 밝힌 것도 이러한 움직임에 불을 붙였다.
실제로 용산구 '한남2구역' 내에 위치한 빌라들의 가격이 가파르게 상승 중이다. 재개발사업 이후 30평형대 아파트를 분양받을 수 있는 빌라의 경우 15억원 이상의 프리미엄이 형성됐다.
최근 '한남2구역' 소재의 한 단독주택이 27억5000만원에 매물로 나왔다. 이 주택은 조합 측에서 시행한 감정평가 가격이 12억원이었다. 프리미엄만 15억5000만원이 형성된 것이다.
용산구 소재 A 공인중개업소 관계자는 "토허구역 재지정으로 아파트가 아닌 빌라나 연립주택 거래가 늘어나고 가격도 오르고 있는 상황"이라며 "투자를 희망하는 수요자들도 상황을 예의주시하고 있는 것 같다"고 귀띔했다.
토허구역 지역 내 전세를 끼고 주택을 구매하는 이른바 '갭 투자'가 불가능해지면서 전·월세로 부동산 시장에 나와 있던 매물이 실거주용으로 전환되는 사례 역시 늘고 있는 모습이다. 이미 전·월세로 임차인이 입주해 있는 주택의 경우, 계약 만료 직전이 아니면 주택거래 허가가 나오지 않기 때문이다.
양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 "토허구역 지정 지역은 실거주 의무 등 진입장벽이 높아지면서 거래량이 크게 감소할 가능성이 있다"며 "2020년 6월 당시 '잠삼대청(잠실·삼성대치·청담동)'이 토허구역으로 묶였을 때 해당 지역의 거래량이 급감한 바 있다. 이번에도 거래절벽이 나타날 가능성이 높고, 단기적으로는 가격 조정이 발생할 수 있다"고 분석했다.
이어 "규제지역의 전세가격 상승도 예상된다"며 "토허구역으로 지정이 된 지역은 2년 실거주 의무 조건이 따르기 때문에, '전세매물 품귀현상'으로 전셋값이 오를 가능성이 높다"고 말했다.
토허구역 확대 지정과 관련해선 "단기적으로 거래 위축과 가격 조정을 유발할 가능성이 크다"면서 "규제 지역에서의 투자 제한이 비규제 지역으로의 '풍선효과'를 낳으면서 연립주택·빌라 등의 가격 상승을 초래할 수 있다"고 덧붙였다.
권준영기자 kjykjy@dt.co.kr
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