서울시가 '강남 3구(서초·강남·송파구)'와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정한 이후 2주가 지난 가운데, 해당 지역의 아파트 거래가 사실상 멈춘 것으로 나타났다. 서초구와 용산구는 아직까지 거래 신고가 한 건도 없는 등 토허구역 확대 초기 거래 침체 양상을 보일 조짐이다.
6일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, '강남 3구'와 용산구 전체 아파트가 토지구역으로 지정된 지난달 24일 이후 이날 현재까지 서울시 전체 매매 신고 건수는 총 629건으로 집계됐다. 이 가운데 강남 3구와 용산구 등 4개 구의 거래신고 건수는 총 9건에 그쳤다.
강남구가 8건, 송파구가 1건이며 서초구와 용산구는 2주간 거래 신고건수가 한 건도 없었다.
강남구는 거래 신고가 된 전체 8건 중 6건은 대치동 은마아파트(3건)·개포 우성2차(1건), 압구정동 한양1차(1건)·현대2차(1건) 등 정비사업 단지로 기존에도 토허구역 대상으로 묶여 있던 곳들이다.
송파구는 토허구역 확대 지정 후 2주간 개인 간 직거래로 팔린 잠실 우성아파트 전용면적 131㎡ 단 1건만 신고됐다. 이번에 일반 아파트까지 새롭게 토허구역으로 지정된 서초구와 용산구는 아직까지 거래 신고가 한 건도 없다. 실제 거래는 됐으나 아직 미신고된 것들도 있겠지만, 토허구역 확대 전에 비하면 매수세가 확연히 꺾였다는 관측에 무게가 실린다.
서울시와 국토부는 재개발 입주권의 허가 대상 여부나 다주택자 주택 매도 여부·매도 기간 등에 있어 구청별로 적용 기준이 달라 시장의 혼란이 있다고 보고 조만간 통일된 기준을 마련해 발표할 방침이다.
올해 들어 집값이 오르면서 직거래 비중은 감소했다. 직거래는 중개업소를 거치지 않고 개인 또는 법인 등 계약 당사자들끼리 사고파는 것을 의미한다. 일부는 중개수수료를 아끼려는 경우도 있지만 대부분은 특수관계인 간의 증여성 저가 양도 목적의 직거래가 많다.
현행 상속세 및 증여세법에 따르면, 신고가액이 최근 3개월 내 실거래가보다 30% 낮거나 3억원 이하인 경우 정상 거래로 간주돼 증여세가 부과되지 않는다. 양도소득세가 증여세보다 낮은 경우가 많아, 집값이 하락할 때 증여성 저가 양도가 증가하는 경향이 있다.
국토부 실거래가시스템 분석에 따르면 집값이 하락세였던 지난해 4분기(10~12월) 서울 아파트 직거래 비중은 평균 7.1%로, 집값이 강세였던 3분기(7~9월)의 3.0%에 비해 두 배 이상 높았다. 특히 작년 12월에는 직거래 비중이 11.6%에 달했다. 12월 당시 계약 해제된 거래 비중도 7.0%로, 3분기(3.8%)와 4분기(5.9%) 평균을 크게 웃돌았다.
올해 들어서는 금리 인하 기대감과 일부 규제 완화 등으로 집값이 오르며 직거래 비중은 다시 낮아져 평균 2.9%를 기록했다.
하지만 지난 3월, 토허제 확대 직전에는 강남구(3.0%), 송파구(4.3%), 용산구(3.9%)의 직거래 비중이 서울 평균을 웃돌았고, 서초구는 전체 138건 중 17건(12.3%)이 직거래로 신고됐다.권준영기자 kjykjy@dt.co.kr
