국토부·서울시, 토지거래허가구역 가이드라인 발표
철거 전 거주도 실거주 기간으로 인정…기존주택 처분 기한 6개월 적용
서울 한남3구역 등 서울 토지거래허가구역(강남·서초·송파·용산구) 내 재개발 입주권도 거래 허가제가 적용된다. 재개발 주택 철거로 실거주 2년 의무를 즉시 채우기 어렵다면, 새 아파트 준공 이후로 실거주를 유예할 수 있다.
국토교통부는 서울시와 협의해 이 같은 내용의 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준을 마련했다고 21일 밝혔다. 지난달 24일부터 토지거래허가구역을 강남·서초·송파·용산구로 확대 지정한 뒤 제도 적용을 둘러싼 혼란이 커지자 한 달 만에 가이드라인을 내놓았다.
이에 따르면 강남3구와 용산구 내 아파트를 취득한다면 원칙적으로는 취득(등기) 시점부터 바로 2년 실거주 의무가 발생한다. 토지거래 허가일로부터 4개월 내 실거주를 시작해야 한다.
관할 구청은 토지거래허가일로부터 4개월을 기준으로 신청자가 제출한 실거주 입주 계획을 받아들일지 말지를 판단할 수 있다. 통상 토지거래허가 신청부터 허가, 매매계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 4개월이 걸리기 때문이다. 잔금일을 6개월, 1년씩 뒤로 미루며 실거주 의무를 유예하지 말라는 뜻이다. 신청인이 토지거래허가 이후 4개월 내 주택 취득과 실거주를 하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고, 구청이 인정한다면 취득 및 입주 시기를 유예할 수 있다.
유주택자가 집을 살 때 기존주택 처분 기한은 토지거래허가가 난 날로부터 6개월로 적용하기로 했다. 지금까지는 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 기준이 각기 달라 통일한 것이다.
기존주택 처리 방식은 매매와 함께 임대도 인정하며, 신청인은 토지거래허가구역 내 거주해야 하는 이유나 아파트를 추가로 사야 하는 이유를 구체적으로 소명해야 한다.
재개발·재건축 입주권도 토지거래허가 대상에 포함된다. 입주권에는 종전 부동산의 유형이나 멸실 여부와 무관하게 신축 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문이다. 용산구 한남3구역, 서초구 방배 13·14구역 같은 재개발구역 내 주택을 사는 경우, 건축물 대장상으로는 연립·다세대주택이어도 관리처분계획 인가 이후라면 토지거래허가를 받아야 한다.
아파트 분양권은 토지거래허가 대상에 포함되지 않는다. 그러나 제3자에게 분양권을 전매할 때는 허가 대상이 된다.
입주권·분양권 매수자는 토지거래 허가를 신청하며 제출하는 '토지이용계획'에 신축 아파트 준공 이후 입주 가능 시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 해야 한다. 재개발·재건축 구역 주택이 이미 철거돼 즉시 실거주할 수 없다면 준공 이후로 실거주 2년 의무가 유예된다.
관리처분인가 이후 주택 멸실 전까지 거주한 기간도 실거주 기간에 산입된다. 철거 전 재개발 주택에서 거주한 기간이 1년이라면 새 아파트에서 1년만 더 거주해도 실거주 의무 2년을 채운 것으로 보는 것이다.
국토부와 서울시는 강남3구·용산구에서 토지거래허가를 받은 건에 대한 실태 조사를 벌여 실거주 의무 준수 여부 등을 철저하게 단속하겠다고 밝혔다.이윤희기자 stels@dt.co.kr
