아파트 분양총액 제한 주택시장 안정화 유도
택지ㆍ건축비 등 합산기준… 폐지 추진 놓고 "경기 활성화" vs "집값 상승" 찬반논란
정부가 지난 3월 22일 `분양가 상한제' 폐지 추진방안을 밝히면서 연일 뉴스에서는 관련된 소식이 쏟아져 나오고 있습니다. 분양가 상한제란 한 마디로 정부가 제시한 분양가 산정방식으로 분양총액을 제한하는 것입니다. 이를 두고 한 쪽에서는 분양가를 시장에서 자율로 선택하도록 해 침체된 부동산 경기를 활성화시켜야 한다는 입장이고 또 한 쪽에서는 집값 상승으로 서민들의 내 집 마련이라는 꿈이 더 멀어질 수 있다며 찬반 논란을 벌이고 있는 중입니다.
분양가 상한제란 말 그대로 아파트 분양가격의 상한선을 법적으로 정하는 제도로 주택 시장을 안정시켜 주택 수요자들이 저렴한 가격에 집을 구할 수 있게 한다는 취지로 지난 2007년 9월부터 실시된 제도입니다.
상한제 적용 방식은 택지비와 건축비, 가산비용을 합쳐 국토해양부 장관이 정하는 기준에 따라 결정됩니다.
택지비는 감정평가금액이 적용되며 금융비용은 인정되지 않습니다. 공사비는 정부가 고시한 기본형 건축비를 적용하며 매 6개월마다 물가상승률을 반영합니다. 가산비용은 앞서 두 가지 사항 외의 경비 및 품질향상 비용을 더한 것입니다.
세부적으로 들어가면, 택지비를 산정할 경우 감정평가금액은 공시지가를 기준으로 하되 농지, 임야 등은 택지조성이 완료된 상태를 전제로 평가하고 시, 군, 구청장이 꼽은 우수감정평가사업자 둥 2인을 선정해 산술평균가격으로 결정합니다.
건축비는 직-간접 공사비와 설계감리비, 부대비용 등으로 구성되며 각 층별 가격을 5단계까지 세분화 해 표준 수치를 정합니다.
가산비용은 층이나 주택건축 방식 등 구조형식에 따라 책정되며 품질향상에 의한 가산비 등 시행령에서 정한 가산비로 인정되는 항목이 포함됩니다.
해당 제도가 시행된 이후 치솟던 집값을 안정시키는 데는 적잖게 기여했지만 사업자들은 부동산 경기 위축으로 인해 차별화된 상품을 내놓을 수 없다는 불만을 나타냈었습니다.
특히 가격제한으로 인해 건설사들이 마진을 챙기기 어려울 뿐 아니라 분양을 받았을 경우 3~5년 동안 전매를 금지시켜 시장을 위축시켰다는 지적입니다.
이에 따라 정부와 여당은 3.22 대책을 내놓고 분양가 상한제 폐지를 추진하겠다는 입장을 천명했지만 야당의 반대와 4.27 재보궐선거 등 외부요인으로 인해 4월 임시국회 처리를 사실상 포기한 상황입니다.
그러자 부동산 경기는 지난 3.22 대책 발표 당시보다 더 나빠졌다. 건설업계에서는 이럴 바였다면 차라리 말을 꺼내지 말았어야 한다는 지적도 잇따랐습니다.
실제로 한국주택협회에 따르면 2007년 22만3587가구에 달하던 민간 주택분양 실적이 2008년 16만2445가구, 2008년 16만2445가구, 2009년 12만4828가구, 2010년 10만2093가구로 급감하는 모습을 보였다.
건설업계에서는 분양가상한제가 폐지돼도 현 경기를 감안했을 때 건설사들이 분양가를 올리기는 힘들다며 상한제 폐지가 당장 집값 상승으로 이어지진 않을 것이라면서 상한제 폐지의 명분을 제시하고 있습니다. 하지만 상한제가 폐지될 경우 잠재돼있던 부동산 수요계층이 적극적으로 나설 수 있는 시장 청신호 역할을 할 수 있다는 것이 건설사들의 입장입니다. 정부도 최근 전세대란을 막기 위해서는 주택보급을 늘릴 필요가 있다면서 민간택지에 대한 제한을 풀겠다는 입장을 표명한 바 있습니다.
반면 야당과 시민단체 등 반대 측 입장은 최근 전세난이 주택 공급의 위축 때문이 아니라 서민들의 소득수준에 비해 분양가가 지나치게 높은 탓이라고 지적합니다. 현 상황에서 분양가 상한제마저 풀어버리면 전셋값 상승과 집값 상승이 동반 상승하는 악순환만 될 것이라는 논리입니다.
이들은 또 주택 공급 위축의 원인이 규제 때문이 아니라 세계적 경제 불황의 영향이라고 지적하면서 분양가 제한 완화 이전에 주택 가격의 현실화와 부동산 시장의 거품을 빼는 소위 `소프트랜딩' 정책이 필요하다고 강조합니다.
양쪽 다 일정 수준 근거 있는 주장을 하고 있긴 합니다. 하지만 이론과 실전은 다르듯이 분양가 상한제 폐지가 경제 전반에 득이 될지 또 다른 정책 실패 사례가 될 지는 두고 봐야 알 듯 싶습니다. 단 소비자들은 예전처럼 집을 통한 대박을 꿈꾸기보단 안정적인 재산 관리 차원에서 장기적 안목으로 집을 사는 것이 오락가락하는 부동산 정책으로 인해 손해를 보지 않는 유일한 길입니다. 아직까지 10년 단위로 계산했을 때 부동산 시세는 지역마다 편차는 있지만 대부분 물가상승률 이상으로 성장했던 것은 확실하니까요.
박정일기자 comja77@
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정부가 지난 3월 22일 `분양가 상한제' 폐지 추진방안을 밝히면서 연일 뉴스에서는 관련된 소식이 쏟아져 나오고 있습니다. 분양가 상한제란 한 마디로 정부가 제시한 분양가 산정방식으로 분양총액을 제한하는 것입니다. 이를 두고 한 쪽에서는 분양가를 시장에서 자율로 선택하도록 해 침체된 부동산 경기를 활성화시켜야 한다는 입장이고 또 한 쪽에서는 집값 상승으로 서민들의 내 집 마련이라는 꿈이 더 멀어질 수 있다며 찬반 논란을 벌이고 있는 중입니다.
분양가 상한제란 말 그대로 아파트 분양가격의 상한선을 법적으로 정하는 제도로 주택 시장을 안정시켜 주택 수요자들이 저렴한 가격에 집을 구할 수 있게 한다는 취지로 지난 2007년 9월부터 실시된 제도입니다.
상한제 적용 방식은 택지비와 건축비, 가산비용을 합쳐 국토해양부 장관이 정하는 기준에 따라 결정됩니다.
택지비는 감정평가금액이 적용되며 금융비용은 인정되지 않습니다. 공사비는 정부가 고시한 기본형 건축비를 적용하며 매 6개월마다 물가상승률을 반영합니다. 가산비용은 앞서 두 가지 사항 외의 경비 및 품질향상 비용을 더한 것입니다.
세부적으로 들어가면, 택지비를 산정할 경우 감정평가금액은 공시지가를 기준으로 하되 농지, 임야 등은 택지조성이 완료된 상태를 전제로 평가하고 시, 군, 구청장이 꼽은 우수감정평가사업자 둥 2인을 선정해 산술평균가격으로 결정합니다.
건축비는 직-간접 공사비와 설계감리비, 부대비용 등으로 구성되며 각 층별 가격을 5단계까지 세분화 해 표준 수치를 정합니다.
가산비용은 층이나 주택건축 방식 등 구조형식에 따라 책정되며 품질향상에 의한 가산비 등 시행령에서 정한 가산비로 인정되는 항목이 포함됩니다.
해당 제도가 시행된 이후 치솟던 집값을 안정시키는 데는 적잖게 기여했지만 사업자들은 부동산 경기 위축으로 인해 차별화된 상품을 내놓을 수 없다는 불만을 나타냈었습니다.
특히 가격제한으로 인해 건설사들이 마진을 챙기기 어려울 뿐 아니라 분양을 받았을 경우 3~5년 동안 전매를 금지시켜 시장을 위축시켰다는 지적입니다.
이에 따라 정부와 여당은 3.22 대책을 내놓고 분양가 상한제 폐지를 추진하겠다는 입장을 천명했지만 야당의 반대와 4.27 재보궐선거 등 외부요인으로 인해 4월 임시국회 처리를 사실상 포기한 상황입니다.
그러자 부동산 경기는 지난 3.22 대책 발표 당시보다 더 나빠졌다. 건설업계에서는 이럴 바였다면 차라리 말을 꺼내지 말았어야 한다는 지적도 잇따랐습니다.
실제로 한국주택협회에 따르면 2007년 22만3587가구에 달하던 민간 주택분양 실적이 2008년 16만2445가구, 2008년 16만2445가구, 2009년 12만4828가구, 2010년 10만2093가구로 급감하는 모습을 보였다.
건설업계에서는 분양가상한제가 폐지돼도 현 경기를 감안했을 때 건설사들이 분양가를 올리기는 힘들다며 상한제 폐지가 당장 집값 상승으로 이어지진 않을 것이라면서 상한제 폐지의 명분을 제시하고 있습니다. 하지만 상한제가 폐지될 경우 잠재돼있던 부동산 수요계층이 적극적으로 나설 수 있는 시장 청신호 역할을 할 수 있다는 것이 건설사들의 입장입니다. 정부도 최근 전세대란을 막기 위해서는 주택보급을 늘릴 필요가 있다면서 민간택지에 대한 제한을 풀겠다는 입장을 표명한 바 있습니다.
반면 야당과 시민단체 등 반대 측 입장은 최근 전세난이 주택 공급의 위축 때문이 아니라 서민들의 소득수준에 비해 분양가가 지나치게 높은 탓이라고 지적합니다. 현 상황에서 분양가 상한제마저 풀어버리면 전셋값 상승과 집값 상승이 동반 상승하는 악순환만 될 것이라는 논리입니다.
이들은 또 주택 공급 위축의 원인이 규제 때문이 아니라 세계적 경제 불황의 영향이라고 지적하면서 분양가 제한 완화 이전에 주택 가격의 현실화와 부동산 시장의 거품을 빼는 소위 `소프트랜딩' 정책이 필요하다고 강조합니다.
양쪽 다 일정 수준 근거 있는 주장을 하고 있긴 합니다. 하지만 이론과 실전은 다르듯이 분양가 상한제 폐지가 경제 전반에 득이 될지 또 다른 정책 실패 사례가 될 지는 두고 봐야 알 듯 싶습니다. 단 소비자들은 예전처럼 집을 통한 대박을 꿈꾸기보단 안정적인 재산 관리 차원에서 장기적 안목으로 집을 사는 것이 오락가락하는 부동산 정책으로 인해 손해를 보지 않는 유일한 길입니다. 아직까지 10년 단위로 계산했을 때 부동산 시세는 지역마다 편차는 있지만 대부분 물가상승률 이상으로 성장했던 것은 확실하니까요.
박정일기자 comja77@
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