하지만 대부업법 시행에 의해 개인투자자들의 NPL 투자에 제동이 걸렸다.
지난 7월 '대부업 등의 등록 및 금융 이용자 보호에 관한 법률 시행령'이 발효되면서 개인투자자의 직접적인 NPL 매입이 어려워졌다. 시행된 법률에 따르면 미등록 AMC나 대부법이 개인에게 NPL 부실채권을 양도할 경우, 또는 미등록된 개인이 매입하게 되면 처벌을 받게 된다. 이는 개인의 부실채권 투자 자체가 불가능해졌다는 것을 의미한다. 이를 타파할 수 있는 방법은 없을까?
한편 등기부등본 상에서 형식적으로 근저당권의 흐름이 생략되고 당해목적부동산을 낙찰(=근저당권 말소)받는 계약조건의 NPL 투자는 법률에 저촉되지 않는다. 이는, 금융위원회에서 우려하는 채권추심, 탈세 및 대부업법 위반과는 무관한 건전한 경제활동이다.
이러한 관점에서 대한부동산학회지 첫 페이지에 이름을 올린 '부동산 담보부 NPL 수익성 결정요인에 관한 연구(정재홍, 김기찬 저)'라는 논문은 높은 수익률을 보장하기 위해 그에 미치는 요인을 연구한 결과로 실제 거래 데이터를 토대로 분석한 내용을 담고 있다.
논문을 작성한 정재홍 원장(강남부동산아카데미)은 "부실채권은 국가 수준, 금융회사 수준, 집합 수준, 그리고 개별 채권 수준에 따라 수익률이 상이하다. 이번 논문은 특별히 개별 채권 수준에 주목해 실제 거래 데이터를 바탕으로 수익성에 영향을 미치는 요인을 분석했다"고 밝혔다.
그 결과 첫째, 실증분석모형에서 통계적으로 유의한 변수는 담보대출이자율, 연체이자율, 정상이자율, 유찰횟수였다.
둘째, 통계적으로 유의한 표준화 계수의 크기는 정상이자율, 연체이자율, 담보대출이자율 및 유찰횟수 순서였다.
셋째, 모형이 채권 수준 투자수익률 변동의 43.5%를 설명했다. 추가 독립변수로서 비즈니스 의사결정 능력을 제시했다.
정 원장은 "부동산 담보부 NPL은 담보권을 설정하고 대출하였다가 부실화된 채권이다. 하지만 실제 비즈니스 현장에서 어떻게 거래가 이루어지는지 잘 알려져 있지 않다. 단적으로 부동산담보부 투자는 부동산이 아니라 주로 근저당권에 투자하기 때문"이라고 말하며 "NPL 투자는 대출채권의 담보 부동산에 설정된 근저당권을 활용해 투자 수익을 내는 능력이 핵심이다. 특히 대부업법 시행 이후에는 일반적인 투자 방법이 아닌 창조적인 아이디어를 더한 투자방법을 발견하는 것이 필요하다"라고 덧붙였다.
이처럼 변화하는 시장 속에서 안정적인 투자 유통체계를 확립하기 위해서는 실제 비즈니스 현장에서 어떤 요인이 수익성에 영향을 미치는지에 대한 연구와 새로운 투자법에 대한 연구가 지속적으로 필요하다.
정재홍 원장의 실제 투자사례 및 논문과 관련한 자세한 내용이나 공개강의는 강남부동산아카데미 다음 카페를 통해 확인할 수 있다.
cskim@dt.co.kr
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