잔금대출 주담대 심사 적용 … 소득증명자료 제출해야
비거치식 분할상환으로 대출 받아야
변동금리 선택땐 스트레스 DTI 평가
비거치식 분할상환으로 대출 받아야
변동금리 선택땐 스트레스 DTI 평가
![[알아봅시다] 까다로워진 아파트 분양 집단대출 7문7답](http://contents.dt.co.kr/images/201612/2016121502101858800001[1].jpg "[알아봅시다] 까다로워진 아파트 분양 집단대출 7문7답")
내년 1월 1일부터 아파트 분양을 받을 때 대출을 받으려면 예전에 비해 까다로운 조건을 충족시켜야 합니다. 대출을 갚을 만큼의 소득이나 능력이 있는지 은행에 증빙을 해야 하고, 원금과 이자를 매달 동시에 상환해야 합니다. 기존 부채가 얼마나 남았는지에 따라서 변동금리보다 고정금리로 대출을 받아야 할 경우가 생기기도 하고, 원했던 만큼 대출을 받지 못하고 대출 규모가 축소되는 경우도 발생합니다.
내년 쯤 아파트를 분양받아 '내 집 마련'을 꿈 꿨던 입장에서는 겁이 덜컥 나는 일이 아닐 수 없습니다. 서울 아파트 가격이 평균 6억원에 달한다는 점을 감안하면, 소위 '금수저'가 아닌 이상 대출 없이 아파트를 매입할 수 있는 직장인은 흔치 않습니다. 그런데 대출 조건을 까다롭게 하고 갚을 능력이 되는지 철저히 검증해 한도를 조정한다 하니 서민 입장에서는 숨이 턱 막히는 노릇이죠.
정부가 왜 이런 정책을 시행했을까요. 이런 대출 심사 강화가 오히려 '서민과 실 수요자'를 보호한다는 것이 정부의 설명입니다.
그동안 아파트 분양을 받을 땐 소위 '집단대출'이라는 제도를 통해 비교적 손쉽게 대출을 받았던 것이 사실입니다. 하지만 이 집단대출만 믿고 무턱대고 청약을 받아 분양권을 비싼 값에 되파는 투기 세력이 빠르게 늘었습니다. 아파트 분양가에 그대로 입주한 입주자는 많지 않습니다. 대부분 완공 이후 입주 시점에서 분양권을 매입해, 당초 분양권보다 수천만원에서 많게는 억단위의 웃돈을 주고 입주하는 경우가 대부분입니다.
때문에 대출 제한을 통해 투기 세력이 걸러지면 서민과 실 수요자는 오히려 웃돈이라는 거품 없이 분양을 받을 수 있고, 대출도 상환능력에 맞춰 계획적으로 받을 수 있어 가계부채도 안정을 꾀할 수 있을 것이란 게 정부의 설명입니다.
정부가 부동산 경기 부양을 위해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 지난 2014년 대폭 완화했고, 아파트 집단대출 등에 각종 조건을 해제해 부동산 경기 부양인지, 투기 조장인지 헷갈릴만한 정책을 취한 덕분에 불과 3~4년 전에 비해 서울 시내 아파트 가격은 당시보다 수십퍼센트나 치솟았습니다. 수억원씩 가격이 오른 곳도 흔한 상황입니다. 오를데로 오른 살인적인 가격의 아파트를 매입하기 위해 서민이 할 수 있는 방법은 대출 뿐인데, 이를 옥죄는 것이 과연 '서민과 실수요자'를 위한 것인지 정부 정책에 대한 물음표는 여전히 남습니다.
하지만 현재 비정상적으로 늘어나고 있는 가계부채를 잡기 위해서는 이런 대출 규제가 불가피하다는 것이 현실입니다. 정부의 헛발질이야 이제는 익숙할 정도니까요.
그렇다면 이번에 시행된다는 대출 규제, 얼마나 까다로워지는 것이고, 정확히 어떤 내용인 걸까요. 7문 7답 형태로 알아보겠습니다.
![[알아봅시다] 까다로워진 아파트 분양 집단대출 7문7답](http://contents.dt.co.kr/images/201612/2016121502101858800001[2].jpg "[알아봅시다] 까다로워진 아파트 분양 집단대출 7문7답")
△대출 규제 주요 내용은 정확히 무엇인가요?=지난 11월 24일 발표된 가계부채 관리방안 후속대책 및 은행업감독업무시행세칙 개정(12월 중순 이후)에 따라 아파트 집단대출 시 심사 규정이 일부 변경됐습니다. 그동안 일종의 대출심사 강화 규정인 '여신심사선진화가이드라인'의 적용을 받지 않던 집단대출 중 잔금대출에 대해 현행 주택담보대출과 동일하게 가이드라인이 적용되는 것입니다.
먼저 집단대출에 대해서는 징구하지 않았던 소득증빙자료를 새롭게 제출해야 합니다. 비거치식 분할상환 방식이 적용되고, 고정금리가 아닌 변동금리를 선택할 경우, 스트레스 DTI 평가를 거치게 됩니다.
아울러 표준·실질 DSR 산출(확인)도 적용됩니다. 현행 주택담보대출에서는 소득증빙 자료 제출이 원칙이며, 제출이 어려운 경우에 한해 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있습니다. 이주비·중도금대출의 경우에도 소득증빙 자료를 제출해야 하며, 제출이 곤란한 경우에 한에 은행이 자산 등 별도의 상환재원을 확인한 후 최저생계비를 소득으로 사용할 수 있습니다.
△현재 집단 이주비 및 중도금대출을 받고 있는 경우 잔금대출로 전환 시 반드시 소득증빙 자료를 제출해야 하나요?=현재 은행권은 금융감독원 지도 등에 따라 집단대출의 선제적 리스크관리 목적으로 가이드라인과 별개로 채무자의 상환능력을 정확히 평가하기 위해 소득자료를 요청·확인하고 있습니다. 다만 실직 등을 이유로 소득자료 제출이 곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고 최저생계비를 소득으로 사용할 수 있습니다.
△내년 1월 1일 이후 입주자모집 공고 아파트 잔금대출의 경우도 반드시 소득증빙 자료를 제출해야 하나요?=그렇습니다. 2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 가이드라인 개정사항이 적용되므로, 정확한 채무상환능력을 평가하기 위해 소득증빙 자료 제출이 원칙입니다. 제출이 곤란한 경우에 한해 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있습니다.
△현재 집단 이주비 및 중도금대출을 받고 있는 경우 잔금대출로 전환 시 비거치식 분할상환으로 취급하게 되나요?=현재 이주비·중도금대출을 받고 있다면 12월 31일 이전에 입주자모집공고가 된 사업장에 해당하기 때문에 이번 가이드라인 개정사항이 적용되지 않습니다. 잔금대출로 전환하더라도 현재와 같이 비거치식 분할상환의 예외를 적용받을 수 있습니다.
△내년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출의 경우, 비거치식 분할상환으로만 취급하게 되나요?=그렇습니다. 해당일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 가이드라인 개정사항이 적용되므로, 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출을 취급하게 됩니다.
다만, 대출자의 불편을 최소화하기 위해 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 등 예외사항에 해당하는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식으로 대출을 받을 수 있습니다.
△내년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출의 경우, DTI 규제 및 스트레스 DTI가 적용되나요?=DTI 규제는 가이드라인과 무관하므로, 현행과 같이 잔금대출을 포함한 집단대출은 DTI 규제를 적용받지 않습니다. 스트레스 DTI는 가이드라인과 관련된 사항이므로, 변동금리 선택 시 향후 금리상승 가능성을 감안한 상승가능금리(stress rate)를 적용한 스트레스 DTI를 산출하게 됩니다. 최근 5년간 신규취급 가계대출 가중평균금리(한국은행) 최고치에서 매년 11월 공시된 10월분 가중평균금리를 차감해 적용합니다. 2017년 스트레스 금리는 약 2.7%로 산정되고 있습니다. 이 스트레스 DTI를 적용했을 때 80%를 초과할 경우 은행은 차주에게 고정금리 대출을 유도하거나 대출규모를 80% 이하로 안내하게 됩니다.
△앞으로 집단대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인가요?=내년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 집단 이주비·중도금대출을 받는 경우, 향후 잔금대출 전환 시 소득증빙 자료를 제출해야 하며, 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출을 받거나, 변동금리 선택 시 스트레스 DTI가 적용되므로 본인의 채무상환능력과 부채규모 등을 충분히 고려하여 적정 수준의 대출을 받아야 합니다.
강은성기자 esther@
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