연구원은 18일 주택시장 현황 분석 보고서를 통해 서울 그린벨트를 포함해 서울에서 20㎞ 이내에 위치한 경기도 인접지역 포함 약 500만평(1652만8926㎡)의 거대 광역통합신도시를 2개 이상 개발해야 한다고 제안했다.
예를 들어 서울 남부 지역은 강남, 서초, 성남, 과천을 연계한 통합신도시로 개발하고 서울 동부는 송파·강동·하남· 경기 광주 연계 통합신도시, 서울 북부는 은평·마포· 경기 고양시 연계 통합신도시로 개발하는 것이다.
재개발, 재건축, 도시재생 활성화 등 공급 규제 완화의 필요성도 언급했다. 서울은 주택 노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 자가수요의 46.5%에 달한다. 이 때문에 정비사업 활성화가 과열된 서울 주택 수요를 분산하는 대안이 될 것으로 예상했다. 정비사업으로 공급하는 아파트 물량은 현재 연평균 2만3000호보다 9000호가 많은 연평균 3만2000호 이상으로 확대해야 할 것으로 예측했다.
연구원은 해제된 정비사업구역을 선별하고 주민동의를 거쳐 구역지정을 재검토하는 대신 용적률 인센티브 확대, 개발이익 임대주택으로의 환수 등이 뒤따라야 한다고 주장했다. 재건축 부담금제도는 폐지하고 공공임대 환수로 일원화하되 사업시기별로 1차로 사업승인 시점에서 임대공급량을 결정하고, 2차로 준공 시점에서 개발이익을 산정한 후 일반분양분 중 후분양 예비물량을 확보해 정산하는 방법으로 임대주택을 환수할 것을 제안했다.
소규모주택정비사업 활성화를 위해서는 가로구역면적 제한 완화, 층수제한 완화 등 종합적인 지원책이 필요할 것으로 봤다.
금융 규제와 관련해서는 집단대출이나 중도금 대출 부분보증 규제를 풀어줘야 하며 양도세 중과세 완화, 6억원 이하 1주택자 취득세 완화 등도 필요하다고 제안했다. 토지이용 규제와 관련해서는 서울시가 고려 중인 준주거지역, 상업지역 주거용도 확대방안과 서울 시내 254개 역세권을 콤팩트하게 개발하는 방안을 중장기적으로 검토해야 한다고 분석했다.
연구원은 이외에도 서울을 비롯해 대구, 인천 등 공급과잉 지역에서는 공공택지와 민간 분양물량 수급을 조절해야 할 뿐만 아니라 거래세 완화, 전매제한 완화, 미분양 해소 대책 등을 시행해야 할 것으로 내다봤다. 특히 침체 지역의 주택시장을 활성화하기 위한 대책이 필요하다면서 포항, 울산, 창원, 구미 등을 특별관리지역으로 지정할 필요가 있다고 제안했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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