24일 관련업계에 따르면 정부는 지난 1일 임대사업자의 임대보증금보증 가입요건을 강화하는 '임대주택에 관한 특별법 시행령' 개정안을 입법예고했다. 임대사업자의 보증 의무가입 시 주택가격 산정 방식을 기존 감정평가에서 공시가격으로 바꾼다.
정부는 최근 전세사기를 통해 드러난 보증사고 문제를 해결하기 위해 앞으로는 임대보증금보증도 전세보증금 반환보증처럼 공시가격 또는 KB국민은행·한국부동산원의 시세를 우선 활용하고, 감정평가액은 공시가격이나 실거래가가 없는 경우 등에 한해 제한적으로 적용하도록 했다.
이와 함께 '공시가격의 150%'(공시가격 적용 비율 150%×전세가율 100%)까지 가능하던 보증가입 요건도 전세보증금 반환보증처럼 '공시가격의 126%'(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%) 이내로 강화했다.
문제는 건설임대가 준공 직후 의무적으로 임대가 이뤄져 매매 실거래가격이 없고, 조사기관의 시세 조사도 이뤄지지 않는다는 것이다. 때문에 앞으로는 공시가격이 1순위 산정 기준이 된다. 또 건설임대 아파트의 공시가격은 시세가 없다 보니 통상 인근 동일 면적의 분양주택보다 싸게 책정된다.
업계는 시행령이 개정되면 현재 민간임대주택 특별법에 따라 주택도시기금을 지원받아 짓고 있는 건설임대와 공공지원 민간 임대 가운데 임대보증 보험 가입이 거절되는 단지가 상당수에 이를 것으로 우려하고 있다.
한 중견 건설사 관계자는 "민간 임대사업을 하는 건설사의 경우 임대주택 보유 규모가 많게는 수만가구에 이른다"며 "보증 가입 요건을 맞추려면 임차인에게 막대한 보증금을 반환해야 하는데 일부 중소 건설사들은 이로 인해 유동성 문제가 생길 수도 있다"고 말했다.
건설업계는 보증 기준을 맞추기 위해 전국 민간 임대아파트에서 반환해야 하는 보증금 규모가 '조단위'에 이를 것으로 추산하고 있다. 담보권 설정액과 임대보증금의 합이 주택가격의 100% 이내여야 하는데, 건설임대는 가구당 최대 1억원의 주택기금이 선순위 채권으로 설정된다. 주택가격이 공시가격 수준으로 낮아지면 보증 가입을 위한 부채비율을 맞추기도 어려워질 것으로 보인다.
건설사들이 임대보증금보증 가입을 위해 보증금을 낮추는 만큼 자체 자금 조달 부담이 커지는 것이다. 건설업계는 이번 법 개정으로 기존 건설임대나 공공지원 민간 임대는 물론, 앞으로 지어야 할 민간 임대아파트 건설에도 타격이 불가피하다는 입장이다.
또한 전세사기 방지를 위한 보증기준 강화 취지는 이해하지만, 주택도시기금을 지원받아 민영 임대아파트를 공급하는 대규모 건설형 임대사업까지 보증 문턱을 높이는 것은 과도한 규제라고 주장한다.
주택 건설사가 국토부에 주택도시기금을 지원받는 건설임대에 대해서는 종전처럼 주택가 산정에 감정평가 금액을 인정해주는 등 가입 요건을 완화해줄 것을 호소하면서 국토부도 실태 파악에 나섰다. 입법예고 기간 의견 수렴을 거쳐 보완 여부를 검토한다는 방침이다.
이번 개정안 입법예고 기간은 다음 달 11일까지로, 내년 7월 1일부터 시행될 예정이다. 다만 사업자들의 부담을 줄이기 위해 기존 등록임대주택에 대해서는 2년의 유예기간을 둔다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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