주택산업연구원 대토론회
아파트 평균 용적률 '188%'
수익성 떨어져 재건축 어려워
인프라 확충 등 과제로 제시
3기신도시 문제 대안 지적도
용적률이 높아 재건축 수익성이 떨어져 1기 신도시의 재건축이 원활하지 못한 상황이라 지역별로 용적률을 차등 상향해줘야 한다는 의견이 나왔다. 신도시 전체의 용적률 일괄 상향은 부적절하지만 역세권이나 특별정비구역 등에는 차등 적용해야한다는 주장이다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 2일 대한국토·도시계획학회와 함께 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 열었다.
주산연은 "분당, 일산, 평촌, 신본, 중동 등 수도권 5개 신도시는 1991년 최초 입주가 시작된 이래 30여년이 지나 재건축 연한이 도래했다"면서도 "기존 아파트의 용적률이 평균 188%에 육박해 경제성 문제로 재건축이 용이하지 않은 상황"이라고 밝혔다.
용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율로, 이 수치가 높아질수록 일반 분양 물량이 늘어나 조합원 분담금이 감소한다.
국토부에 따르면 1기 신도시 평균 용적률은 △일산 169% △분당 184% △평촌 204% △산본 205% △중동 226%다. 현재 법령 체계상 1기 신도시에 적용되는 용적률은 200% 안팎으로, 현재 1기 신도시 현재 용적률에 비해 크게 높지 않아 재건축 수익성이 떨어진다는 부분이 걸림돌로 작용하고 있다.
더 높은 용적률을 적용받아 개발 이익을 상대적으로 높아진다면, 형평성 유지를 위해 해당 조합의 공공기여(기부채납)를 늘리거나 단지 간 재분배를 해야 한다는 의견이 제시됐다.
인프라 확충과 중심 지역 복합개발, 소규모단지 통합 개발 등도 재건축 과제로 언급됐다.
아울러 1기 신도시 전체 단지의 35%가 3만㎡ 이하의 소규모 필지로, 재건축 시 개방 공간 확보와 기부채납, 층고 상향 등에 어려움이 예상되기 때문에 △안전진단 완화△용적률 추가 △인허가 신속 처리 등 인센티브를 부여해 통합 개발을 유도해야 한다는 의견도 나왔다.
재건축 지연 요인으로는 상가 지분쪼개기와 조합 설립 시 동별 동의 요건, 공사비 증액 갈등 등이 지적됐다.
이런 문제점들을 바탕으로 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등 3기 신도시 개발 방안은 고도화해야한다는 제안도 내놨다.
주산연은 "3기 신도시가 급하게 추진되는 과정에서 도시 구조나 토지이용계획, 교통 인프라, 공원 녹지 등 문제점을 충분히 보완하지 못한 분야가 적지 않은 상태"라며 도시별 개발 계획의 문제점을 조명하고 대안을 마련해야 한다고 말했다.이미연기자 enero20@dt.co.kr
