현재의 고금리 상황이 장기화할 경우 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 브릿지론 자금은 많게는 절반까지 손실이 발생할 수 있다는 전망이 나왔다.
정부가 올해 대주단 협약 등을 통해 부동산 PF의 연착륙 기반을 마련했지만 내년부터는 사업성이 낮은 브릿지론을 중심으로 구조조정에 나설 수밖에 없다는 주장이다.
이혁준 나이스신용평가 금융본부장은 6일 서울 여의도 페어몬트호텔에서 열린 S&P글로벌과의 공동 간담회에서 "저축은행, 캐피탈, 증권은 불리한 사업환경과 저조한 실적으로 내년에도 하방압력 지속될 것"이라며 많은 부동산PF 사업장에서, 특히 브릿지론 손실이 점차 확대될 것으로 예상했다.
브릿지론은 부동산 개발 사업 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 빌려주는 것것을 말한다. 다음 단계인 본 PF와 비교해 예상 수익은 많지만 그만큼 위험도 크다.
이 상무는 "브릿지론 만기 연장은 기준금리 조기 인하와 부동산 시장 회복을 전제로 한 거였는데 고금리 장기화 가능성이 커지면서 이러한 기대가 무산됐다"면서 "브릿지론 관련 토지의 경·공매 확대로 방향 전환이 불가피하다"고 했다.
그는 또한 "현재 주식시장은 팬데믹 기간 형성된 거품이 거의 다 제거됐으나 부동산시장은 주택담보대출 금리가 기준금리보다 상승 폭이 작아 거품이 충분히 빠지지 않았다"면서 "분양 원가 측면에서 금융비용과 공사비용이 급증하면서 토지 비용을 낮추지 않으면 사업성 확보가 불가능한 상황이 됐다"고 설명했다.
그러면서 "현재 자산관리공사나 경·공매를 통해 처분되는 브릿지론 토지의 매매 가격은 대출 금액 대비 30∼50% 낮은 수준이라 고금리가 장기화할 경우 브릿지론 중 30∼50%는 최종 손실로 이어질 것"이라며 서서히 수년에 걸쳐 브릿지론을 정리하는 작업이 확대될 것이라고 봤다
김대현 S&P 글로벌 신용평가 상무도 "한국 금융시스템에서 가장 큰 우려는 부동산 PF"라며 "비은행 금융업 중에서 부동산 PF 익스포저가 큰 저축은행과 새마을금고를 중심으로 신용등급 하향 리스크가 있다"고 말했다
한편 S&P글로벌은 내년 한국의 국내총생산(GDP) 성장률을 2.2%로, 소비자물가지수(CPI) 상승률은 2.6%로 예상했다.
한국의 국가신용등급과 전망은 'AA/안정적'을 유지하고 있다. 코로나19 팬데믹 이후 올해 전 세계 국가들의 경상수지와 재정수지 개선 추세가 국가 신용등급을 지지했다는 게 S&P글로벌 측 설명이다.
다만 중동전쟁 등 변수가 남아있는 만큼 향후 국가 신용지표에도 영향을 미칠 수 있다.
킴엥 탄 아태지역 국가 신용평가팀 전무는 "우크라이나와 (이스라엘-팔레스타인 간) 중동 전쟁에 더 많은 국가가 관여하고 피해가 초래돼 에너지 공급이 타격을 받게 되면 유가는 급등할 수도 있다"며 "그렇게 되면 국가의 신용지표가 영향을 받고 경상수지와 재정 모두 악화할 것"이라고 설명했다.
