건설·금융업계 신규사업 소극적
업계, 위험 적은 차입형신탁 집중
인허가 실적 올해는 더 감소할 듯
업계, 위험 적은 차입형신탁 집중
인허가 실적 올해는 더 감소할 듯
건설업계와 금융업계 모두 신규 사업에 소극적인 모습을 보이면서 지난해 전년 대비 반토막 났던 인허가 실적은 올해 더 줄어들 전망이다.
10일 관련업계에 따르면 건설사와 신탁사 등이 신규 사업 선별 수주에 나서고 있다. 최근 불거진 PF부실 우려 등에 건설사는 시행사에 신용공여를 제공하지 않는 단순 도급사업에, 상대적으로 리스크가 적은 차입형 신탁에 집중하고 있다.
한 건설사 관계자는 "이미 지난해부터 신규 사업에서 자금 리스크 관리를 최우선으로 고려하고 있다"며 "우발 채무로 발전할 가능성이 있는 시행사 신용공여나 연대보증, 지급보증 등이 없는 단순 도급 사업에만 참여하고 있다"고 전했다.
통상 건설사는 개발사업에 참여할 때 시행사의 PF대출을 위해 신용공여와 연대보증 등을 제공해 왔다. 상대적으로 자본이 적고, 신용과 자금력이 낮은 시행사가 토지매입, 인허가, 건설공사 등을 진행하기 위한 자금을 대출할 때, 은행에서 시공사의 신용공여를 요구한다.
만약 인허가를 받지 못하거나 미분양 등으로 사업 진행이 어려워질 경우 대주단이 PF대출 상환을 요구하고, 시행사가 이를 갚지 못하면 보증을 제공한 시공사에 채무가 넘어간다.
과거 부동산 시장 활황기에는 사업에 대한 우려가 적었지만, 최근 시장 침체가 장기화되면서 기존 사업에 제공했던 연대보증이 시공사의 막대한 우발채무로 돌아오고 있는 상황이다.
다른 대형 건설사 관계자는 "최근 건설사의 유동비율과 부채비율에 따라 위험도를 나누고, 이에 따른 신용도 하락까지 우려해야 하는 상황"이라며 "신규 사업 검토 자체를 보수적으로 하고, 시행사에 제공하는 것은 책임준공이 한계"라고 말했다.
신탁사 역시 리스크 관리에 나섰다. 신탁사는 시행사 등 토지주로부터 토지 소유권을 넘겨받아 사업을 진행한다. 신탁 방식은 신탁사가 자금만 관리하는 관리형, 사업비를 직접 조달하는 차입형, 준공 과정에서 발생하는 위험을 신탁사가 모두 부담하는 책준형 등으로 나뉜다.
업계 관계자들은 토지 소유자가 자금을 조달하는 관리형이 오히려 리스크가 크다고 입을 모았다. 시행사와 시공사의 자금난 등으로 문제가 발생할 경우 이를 수습해야 하고, 여기에 책임준공 확약이 걸려 있다면 시공사 교체 책임과 사업비 손해까지 떠안을 수 있다는 것이다.
한 신탁사 관계자는 "차입형 역시 사업 손해를 신탁사가 모두 부담해야 하지만, 자금 조달부터 사업을 신탁사가 직접 조율할 수 있어 이를 시행사에 맡기는 것보다 오히려 리스크가 적다"며 "지주사 산하 신탁사는 이미 책준 조항을 삭제하고 있고, 다른 대형 신탁사 역시 차입형만 수주하는 등 리스크 관리에 나서고 있는 상황"이라고 전했다.
건설과 금융업계 모두 PF발 위기에 몸을 사리면서, 신규 개발사업은 더 위축될 전망이다. 시공사나 신탁사의 신용공여 없이 토지 확보와 인허가를 진행할 수 있는 디벨로퍼가 많지 않기 때문이다.
실제 지난해 11월 기준 전국 주택 인허가는 29만4471호로 전년 동기 대비 36.9% 감소했다. 특히 상대적으로 미분양 위험성이 높은 지방 사업장의 경우 같은 기간 인허가 물량이 40% 이상 줄어들었다.
서진형 경인여대 교수는 "올해 주택 인허가 물량은 지난해보다도 더 많이 줄어들 것"이라며 "특히 아파트의 경우 지방의 미분양 우려와 이로 인한 자금조달 어려움 확대가 인허가 물량 감소에 가장 큰 영향을 줄 것"이라고 말했다.
김남석기자 kns@dt.co.kr
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