부동산 신탁사들이 '책임준공'을 위해 투입한 수백억원의 자금을 돌려받지 못하게 됐다. 주택공급의 한 축을 맡고 있는 신탁사에 과도한 리스크가 집중되며 사업이 위축될 수 있다는 우려가 나온다.
20일 관련업계에 따르면 코람코자산신탁(코람코)은 최근 '부산 범천동 오피스텔' 사업의 대주단과의 대출금 반환 소송에서 패소했다. 앞서 경남 창원시 진해구 용원동 일대 사업장 관련 유사 소송에서도 패소하며 두 개 사업장에서만 500억원 규모의 손실이 불가피해졌다.
이번 소송은 지난 2018년 대주단이 부산시 부산진구 범천동 지상 20층 규모의 오피스텔을 짓는 시공사에 200억원을 대출해주며 시작됐다. 시공 중 시공사의 자금사정이 나빠졌고, 코람코는 책임준공확약의무 이행을 위해 194억원의 사업비를 추가 투입했다.
코람코는 추가 투입한 자금을 대주단의 대출보다 우선 순위로 해석해 납입된 중도금에서 투입 비용과 이자비용 등을 가장 먼저 가져갔다. 하지만 대주단은 대출금액이 우선이라며 코람코가 가져간 비용을 반환하라는 내용의 소송을 제기했다.
코람코 측은 신탁계약서에 명시된 '신탁이 고유계정자금을 사업에 투입한 경우 신탁재산에서 최우선적으로 자금을 집행해 투입된 자금을 회수할 수 있고, 대주단은 일체 이의제기를 할 수 없다'는 조항을 근거로 들며 자금 우선 회수에 문제가 없다고 주장했지만, 법원은 대주단의 손을 들어줬다.
법원은 필수사업비 범위를 초과한 신탁사의 추가 투입 자금은 대주단이 당초 예상할 수 없고, 계약서 조항은 '분양대금수납계좌'가 아닌 사업비 지급관리에 쓰이는 '운영계좌'에만 해당한다고 봤다.
재판부는 "분양대금이 분양대금수납계좌에 입금되면 이를 전부 대출금상환적립계좌로 이체해야 하고 대출금상환적립계좌로 이체된 돈은 이 사건 대주들에 대한 대출원리금 상환용도로만 사용할 의무가 있다"고 판시했다.
코람코는 이번 판결로 약 210억원의 손실을 보게 됐다. 앞서 진행된 경남 창원시 진해구 용원동 일대 오피스텔 사업 관련 대주단과의 유사한 소송에서도 패소하며 두 개 사업에서만 약 550억원 규모의 손실이 발생했다. 이미 충당금이 적립돼 있어 회계상의 추가 손실은 발생하지 않는다.
이같은 소송 결과에 신탁사들의 불안감이 커지고 있다. 지난 2020년 이전까지 책임준공 사업 수주에서 이 같은 계약이 일반적이었던 만큼, 이후 시공 과정에서 투입한 추가 사업비를 돌려받기 어려워졌다.
한 신탁사 관계자는 "당사자인 코람코뿐 아니라 책임준공으로 부동산 신탁사업을 수주했던 대부분의 신탁사들이 이번 소송 결과를 주목하고 있었다"며 "이번 판결은 결국 시공사와 대주단의 리스크까지 신탁사가 모두 지도록 한 것"이라고 말했다.
업계 관계자들은 관련 문제가 불거진 2020년 이후 대주단이 책임 소재를 명확히 한 계약서를 요구하며 리스크가 더 확대됐고, 이후 책임준공의무가 들어간 사업을 사실상 수주하지 않고 있다고 입을 모았다.
한 업계 관계자는 "사업이 실패해도 대주단과 시공사는 대출금과 공사비를 모두 가져가고, 모든 손해는 신탁사가 떠안아야 한다는 것인데, 고작 2~3%의 수수료를 가져가는 신탁사가 이런 리스크를 무릅쓰고 사업을 진행할 이유가 없다"며 "국내 분양사업 구조상 자금력이 없는 시행사의 사업을 제도권으로 가져오는 역할을 하는 신탁사의 역할이 위축된다면, 결국 주택공급이 줄어들게 될 것"이라고 말했다.
